アメリカ不動産流アービトラージ戦略

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日まではShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）について詳細を見てきました。

現在のアメリカの民泊では初期のように

「自分の家の一部を民泊として出す」

ではなく、

「民泊目的で投資物件を購入する」

というパターンが増え続けています。

Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）の方が従来の長期賃貸よりも収益性が高い為であり、昨日までに見たプロジェクションのように長期賃貸ではさほど良くはない投資成績でも、短期賃貸になると全く違った運用成績に変化していきます。

ただし純粋にShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）を目的に投資用物件を購入する際のリスクは

「地域規制が変更となり、その地区が民泊禁止の地域に指定されること」

です。

民泊は便利な一方で、静かに暮らしたい地域住民にとっては

「トランクを抱えた人々が頻繁に出入りしている」

「ゴミ出しのマナーがなっていない宿泊者も多い」

「どんな人が泊まるのか分からず不安」

「夜のパーティーが多い」

等、不評を買うこともしばしばです。

そこで地域住民が声を上げて自治体に働きかけ、その訴えを受けて自治体が

「この地域での民泊は禁止」

としてしまうリスクがあります。

そうするとせっかくそれまでShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）で順調に進めていたとしても、民泊として出せないのなら当初の計画そのものがとん挫してしまうのです。

この自治体の反応としては行き着く先は

⇒ 民泊に対しては特別税を徴収して歳入を増やしたい自治体

⇒ 民泊を嫌う住人の声を優先して民泊そのものを禁止する自治体

のどちらかにハッキリと別れます。

そこでもしもShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）を目的として賃貸物件を購入する場合、

「もしもこの地域の自治体が民泊を禁止する場合、通常の長期賃貸に戻す」

という逃げ道は想定しておく必要があります。

仮に従来の長期賃貸に戻したとしても数字に満足できるのであれば、Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）の収益性を期待して物件を購入してもよいと思うのです。

物件を所有しないアービトラージ戦略

そこで本シリーズではShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）についてやや細かくお伝えしてきましたが、最後に

「えっ、こんな方法が？」

と思える手法をご紹介しておきます。

それは

「不動産物件を所有していないのにキャッシュフローを得る」

方法であり、言い換えると

「Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）版アービトラージ」

とも言える方法です。

Arbitrage（アービトラージ）

は日本語で「裁定取引」と訳されており、

「リスクを低くしながら安く購入して高く売る」

式で利ざやを稼ぐ方法です。

よくある方法として

「中古本を安く購入して高く売る」

「中古車を安く購入して高く売る」

等はよくあり、また倫理的に度が過ぎると批判の対象になるものに

「人気バンドのチケットを通常価格で購入して高額で売る」

「人気ゲームを通常価格で購入して高額で売る」

等もありますが、いずれにせよこれらは

「最終的に自分では所有（使用）しない」

「お金が自分を通り過ぎる際に、差額を頂く」

という本質は同じです。

アメリカ不動産の世界ではこれに似たものにWholesale（卸売り）がありますが、 Wholesale（卸売り） の場合はよほどベテランでない限り差額で儲けることは簡単ではありません。

けれども、恐らくWholesale（卸売り）よりも難が少ないだろうアービトラージに

「Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）版アービトラージ」

が登場し始めていることになります。

アメリカ不動産流のアービトラージ戦略

そこでShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）を使ったアービトラージはどのような手順になるかと言えば、

１．テナントとして賃貸物件を借りる

２．自分名義で借りているその物件を民泊に出す

３．民泊運用の純利益で家賃を支払う

という至ってシンプルな流れです。

通常は賃貸契約を結ぶといえば自分がその賃貸物件に暮らすことが前提ですが、

「Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）に出す」

という目的で賃貸物件を借りることになります。

ここで前提としては

「物件オーナーが民泊使用を許可すること」

が絶対条件となりますので、全ての賃貸物件で可能になるわけではありません。

とりわけクラスAのアパート物件ではまず難しいでしょうし、柔軟に対応してくれるのは

• 個人
• LLC（個人100%所有）

等が所有するマルチファミリー物件の場合がほとんどだと思います。

いずれにせよ、賃貸物件を借りる立場としての責任は

「毎月の家賃を支払うこと」

のみであり、それ以外は賃貸契約書に記載されている内容を履行すれば全く問題はありません。

すなわちこのアービトラージ戦略に派生する出費は大きく分けて

• 家賃
• 水道光熱費（賃貸契約内容により違います）

の2つということになります。

これらの費用が最低限の固定支出となり、Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）のプロジェクションに計上してきちんと回るかを確認することになります。

そこでこの方法が実際に通用して利益が出るのかを数字で簡単に見ていきましょう。

明日に続けます。