大暴落を警戒するべきか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは

• 2022年以降に懸念されるAffordability（アフォーダビリティ）の下降
• 州政府による物件購入救済策例（カリフォルニア州の場合）

についてお伝えしました。

アメリカ不動産市場は2020年初頭からのパンデミック以降に物件価格が大きく上昇し、たった今は全米の（或いは世界中の）物価高に煽りを受けて

「アメリカ不動産の求心力（購入者を引き付ける魅力）が落ちるのではないか？」

と懸念されています。

このまま求心力が下がるとすれば

「高値が高値を叩く」

という力学で物件価格上昇の勢いは落ち着いてくる可能性はあるかもしれません。

そしてかくもパンデミック以降に価格が急上昇してきた市場の中で、

⇒ アメリカ不動産投資を志す初心者の方々

⇒ すでに米国で数軒所有している不動産投資家

の中でも

「今から物件を購入するべきか」

「それともまだ様子をみるべきか」

と悩み続ける方々は多いようです。

心の中で

「物件はどんどん高くなる」

「早めに買う方が良いのでは」

「けれども大きく価格が下がるのが怖い（高値掴みをしたくない）」

そんな想いが交錯し、

初めての一歩

次の一歩

をなかなか踏み出せないパターンです。

躊躇する想いが出てしまうことは何ら否定されることではなく、そこには十分な理由がアメリカ不動産市場にはあります。

それは、2007年以降に顕著に本格化し始めた

「アメリカ不動産市場の大暴落の記憶」

です。

投資物件を所有していたか否かに関わらず、当時の悲惨な状況を記憶しているが為に

「自分が初めての（次の）物件を取得した途端、間もなくして大暴落に巻き込まれて大損するのでは。。」

無意識にもそんな風に心配する方々が多いのです。

実際のところ、このような

「大暴落が再び起こるかも論」

はどれくらい信憑性があるのでしょうか。

大局観で捉える

前提として、アメリカ不動産市場の将来を完璧に見通せる人は誰一人として存在しません。

出来ることと言えば、過去と現在の傾向から先を推し量ることのみ。

そんな蓋然性(がいぜんせい)をもって先を見通す上では、少なくとも私(佐藤)自身は

「アメリカ不動産市場での物件取得は早ければ早い方が良い」

と考えています。

実際に昨年も物件購入に動き、たった今もクライアント様のみならず自身の取引にも動いており、また現在の物件がクローズしたら次の物件は決めてあります。

ブレる想いは微塵もなく、アメリカ不動産市場の歩調に合わせて着々と進めるのみです。

もちろんこの先に大なり小なり価格調整が起こる可能性はあると思います。

というより先に多少の価格調整が起こらないはずはなく、それが経済のサイクルであり不動産市場のサイクルです。

価格調整の期間は

数カ月

かもしれないし、

数年

かもしれません。

けれどもアメリカ不動産市場の過去と現在を深く知れば知るほど、

「物件購入を控える理由はゼロ」

と考えています。

そのように考えて行動し続ける理由について、まずはアメリカ不動産市場の物件価格の推移を見てみましょう。

上のグラフは1963年第一四半期以降の米国不動産の価格の推移です。

インデックスではなく、純粋に米ドルでその販売価格の中央値が示されています。

こうして全体を俯瞰すると、アメリカ不動産価格の推移としては所々で下げを経験しながらも概ね全体的に上昇し続けていることが分かります。

過去約60年間の記録では特に昨今のパンデミック以降の価格上昇は際立っており、ここ数年で大きくジャンプアップしています。

そこで上のグラフを見てみると、

「アメリカ不動産の価格は上昇基調にある」

「アメリカ不動産の価格は下降基調にある」

のどちらであるかは誰が見ても一目瞭然であり、物件価格が上昇基調であることは歴史がハッキリと物語るところです。

そしてここが大切な点ですが、事象には必ず原因があるとおりアメリカ不動産価格が上昇基調であることも必ず原因があります。

基本的に不動産物件もまたハコ「モノ」であり、実在する現物としてその価格は

「需要と供給」

のバランスで定められ、一定の周期で変化する

需要 > 供給

需要 < 供給

の関係が、その時のその時の価格を上下させることになります。

けれどもこの需要と供給以前に気づいておきたいのは、上記の二次元グラフの縦軸は「米ドル」であるということです。

言い方を変えると私たちが目にしているのは

「アメリカ不動産の物件価格は『対米ドル』でいくらか？」

という尺度であり、身近な為替でいえば米ドルと日本円の

「米ドルに対して円が強い」

「米ドルに対して円が安い」

という話と同じで、

「米ドルに対して不動産が強い」

「米ドルに対して不動産が弱い」

という関係が言えます。

そして物件価格（米ドル）が上昇し続けているということは、

「アメリカ不動産は米ドルに対して強くなり続けている」

ということであり、過去の歴史で

「アメリカ不動産の価格は上昇基調にある」

ということは、

「基本的に米ドルに対して不動産が強い状態が続いている」

ことになります。

そしてここに、アメリカ不動産市場の将来を見通す大きなヒントがあるのです。

明日に続けます。