こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産金融について、
住居用物件（1〜4戸）用ローン
に始まり、
商業用物件（5戸以上）用ローン
についてお伝えしています。
ここでいう商業物件とは
- ショッピングモール
- オフィスビルディング
- 工場
等の商業用物件ではなく、あくまでも
「5戸以上の入居可能スペースがある住居用マルチファミリー物件」
の話になります。
5戸以上の世帯が入居出来るマルチファミリー物件とはいえ
⇛ 一つの大きなアパートメントホームのビルディング
⇛ 広い敷地に4戸世帯物件が4つ点在している16戸世帯マルチファミリー物件
等、その形態は様々です。
いずれにせよアメリカ不動産物件の規模は
「建物の形」
ではなく
「一つの所有権に含まれる世帯数」
を基準に、その融資形態も
4戸まで ⇛ 住居専門のファイナンシング
5戸以上 ⇛ 商業専門のファイナンシング
と4戸と5戸の間で棲み分けがなされていることになります。
そこで老後に向けた自分基金を構築していく中で、
「ここからはキャッシュフローを不動のレベルに仕上げていきたい」
と思うのであれば、その答えの一つは
「5戸以上のマルチファミリー物件に進むこと」
になると思います。
もちろん4戸までの住居用物件でポートフォリオを拡大する方法も考えられますし、
「キャッシュフローはそこそこで良い」
「エクイティの増加とバランスが取れていれば十分」
と思うのであれば、住居用ファイナンシングが適用される4戸以下に留める形でもよいと思います。
けれども商業レベルに進むことは
「時間にレバレッジをかける」
ことになりますから、戸（ユニット）を増やす意味では
⇛ 一回の取引で5戸以上が追加される
⇛ マルチファミリーの方が面積あたりのキャッシュフローが改善される
という事実から、そこに投じる資金と時間に対するリターンが大きくなるわけです。
そこで商業物件レベルのファイナンシングについては住居用ファイナンシングとは全く異なる、商業用ファイナンシングのルールで取引を行うことになります。
ここから、住居用と商業用のファイナンシングの違いについてポイントを見ていきましょう。
ローン申し込み対象者
まず最初にあげられる違いが
「商業不動産ローンの対象者」
です。
個人の場合、ローン審査を依頼するのは
「物件の購入者名義となる個人名」
です。
そもそもが住居用物件はその前提が
「自分（とその家族）が暮らす居住用物件を購入して、自分の名義にする」
という世帯を想定しており、その融資プログラムも個人名義を対象になされています。
それ故に住居用物件を購入する際に融資を依頼する際の申込者は「個人」でなくてはなりません。
ちなみに4戸までの住居用物件に分類される物件でも、名義そのものは法人名義での取得も可能です。
- 個人のLLC名義
- 個人のCorporation名義
- 勤務先のCorporation名義（社宅等）
と、いずれの法人名義であれ4戸以上の住居用物件を購入する場合はそれらの法人名義でも購入は出来ます。
けれども4戸までの住居用物件が法人名義で取得されているとき、通常の住居用モーゲージローンが組めるかといえばそれは出来ません。
なぜなら名義が個人ではなく法人ですから、この場合は融資を受けるには4戸までの住居用物件であっても「商業用ローン窓口」に申し込む必要があるのです。
そこでローン申請対象の話に戻ると、商業不動産ローンの申請者は「法人」であることが一般的です。
ここをもう一歩踏み込んで分かりやすく言えば、
4戸以下の住居用物件
5戸以上の商業用物件
この間に住居用と商業用の定義の線引があるのと同様に、不動産ローンについてもこの4戸と5戸の間できっちり線引が行われているわけです。
4戸以下 ⇛ 住居用ローン
5戸以上 ⇛ 商業用ローン
この区分になりますから、結果として商業用ローンの申込者は
「法人名義が一般的」
ということになります。
「一般的」という意味は、もちろん商業用物件であっても
「個人名義での購入は出来ない」
という理由はなく、世の中には個人名義で所有される商業物件も存在しています（割合はかなり少ない）。
けれども普通に考えれば商業用になるとそれだけ運用リスクも大きくなりますし、それ以前に個人名義で購入するというのであれば個人に信用がないと難しく、それ以外では現金購入しか手段がないことになります。
過去に数億を個人で出資してアパート物件を現金購入される方もいましたが、通常は融資の観点と運用リスクの軽減の観点で言えば法人所有が一般的ですし、それと同時に住居用と商業用の線引の関係から
「商業不動産ローンの申請者はほとんどの場合が法人」
ということになるのです。
より厳密には個人名義での申請パターンも存在はしますが、少なくともこの個人名義による商業ローンは大手銀行にはほとんど見られず、プライベートファンド等からの融資が主になるかと思います。
そこで不動産投資家として5戸以上の商業物件レベルに進む場合、
Legal Shield（法の盾）
Commercial Financing（商業ローン）
の2つの観点から、法人名義での取得を検討しておく必要があるのです。
明日に続けます。
