こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先日の
住居用不動産ローン
商業用不動産ローン
に関するお伝えの後に複数頂戴した
「法人名義で購入し、個人名義でローン出来ますか？」
とのご質問を紹介しています。
ポイントとして
- 自分名義
- 自分が設立した法人の名義（LLC等）
これら2つは
「完全に別の人格として扱われる」
ということになります。
そうすると、ある物件を法人名義で購入した場合はその所有者はあくまでもその法人であり、法人のオーナーは物件の所有者ではありません。
私(佐藤)も自分で設立した法人のオーナーですが、この法人が所有する物件は私(佐藤)個人の物件ではないわけです。
結果として
「物件そのものは法人名義で購入し、その物件のローンは個人名義で組む」
ことは出来ないことになります（別々の二者とみなされる為）。
そうすると、
「LLCで物件を所有してLegal Shield（法の盾）を確立したい」
と希望する方々は自分名義でLLC所有の物件に対してはローンを組むことはできません。
また
「それならば個人ではなく法人名義でローン組みを」
となると、この場合はローンの分類が
「商業用不動産ローン」
になりますから、個人でローンを組む場合と比べると高い費用がかかることになるのです。
また金利にしても個人と法人では通常は法人の方が高くなってしまいます。
ここに法人で物件を購入してローンを組むことの難しさがあり、アメリカ人不動産投資家の間でも悩みどころの一つとなっているわけです。
けれども実は、
「物件は法人名義で所有したい」
「けれどもローンは個人名義としたい」
と考える方々の抜け道があります。
その手法について、詳細を見ていきましょう。
本日も続けます。
後で名義を変更する
物件を法人で所有するけれどもローンを個人名義で組みたい場合、それを実現する方法は佐藤の知る限り一つしかありません。
ここは違法でも何でもありませんので遠慮なく公のブログに書きますが、その方法は下記のような流れです。
１．物件を「個人名義で購入する」
２．「１」の流れでローンを「個人名義で組む」
３．Seasoning Period（シーズニング期間）は物件は個人名義のままで保有
４．Seasoning Period（シーズニング期間）を過ぎたら物件の名義を法人に変更する
この
１～４
の流れで
「自分の個人名義で組んだローンを、後に法人名義に移す」
という方法であれば、
「法人名義で所有して、個人名義でローンを組む」
ことは可能です。
厳密には時間軸も含めるとこの結果が出てくるのはSeasoning Period（シーズニング期間）を過ぎた後ですから、正確には
「個人名義でローンを組んだ後に、（時間差で）法人名義で物件を所有する」
ということになります。
この方法は過去に私(佐藤)自身が
- 不動産弁護士
- ローンオフィサー
の双方に確認したことですが、条件としては二つ、
条件１「モーゲージ会社（融資元の金融機関）が個人名義で組んだローンを後に（自分が100%所有する）法人名義へ移管することを許可していること」
条件２「モーゲージ会社（融資元の金融機関）が定めたSeasoning Period（シーズニング期間）を満たすこと」
これらの条件を満たせば、後に
物件名義 ⇒ 法人
ローン保有者名義 ⇒ 個人
が実現できるはずです。
補足として、
Seasoning Period（シーズニング期間）
とは日本語では
「条件を満たす一定の期間」
のことです（だと思います）。
この日本語訳はあくまで佐藤個人が過去の不動産業界関係者とのやりとりで理解している意味ですので責任は持てないのですが、大過ないと思います。
例えばこれが過去形で
「Seasoned」
となった場合、
「満期になった定期預金」 ⇒ Seasoned CD
「手放してよい時期になったモーゲージ」 ⇒ Seasoned Mortgage
等になり、時間軸で一定の条件を満たしそれまでの縛りから解放された状態となります。
そして本項の趣旨でいう
Seasoning Period（シーズニング期間）
とは、
「ローンを個人名義のままで保有しなくてはならない期間」
のことです。
そこでローン会社には
「一定期間を過ぎたら、このローンの保有は私から所有する法人に移管しても問題ないだろうか？」
この質問は必ずぶつけて事前に確認しておく必要があります。
もしもこの答えが
「Yes」
であれば、次に個人名義のままでなくてはならない期間を確認しましょう。
通常は
「1年間」
という答えが返ってくると思いますが、この期間は個人名義で保有しその後に法人名義に変更するわけです。
またここで注意しておきたいのは、この質問はローンオフィサーのにならず、保険会社にも必ず事前に確認するようにしましょう。
なぜなら保険もまた購入当初に個人名義で購入して保険に加入したのであれば、その保険もまた
「（法人ではなく）個人に対して補償する」
と契約がなされているはずだからです。
実に、
- 法人
- 個人
この二者には何の関係もありません。
そうすると保険は個人にかけられているわけですから、別人と見なされる法人が所有する物件は補償対象外のはずです。
そこで保険会社にも
「後にこの物件は法人名義に移管すると思うが、この保険も一緒に持っていけるだろうか？」
この質問は必ず事前にぶつけておくようにしましょう。
こうすることでSeasoning Period（シーズニング期間）の後には
- ローン保有者
- 被保険者
これらをそのまま、法人名義に変更することが出来ます。
またここは強く補足しておきたいと思いますが、それ以前に
「アメリカ不動産は法人名義でなければまずいことになる」
ということは決してありません。
けれども仮に訴訟事が発生した場合はその為の保険ですから、個人名義で保有する場合は保険だけは十分な補償内容をかけておく必要があります。
その上で
「やはり自分は（多少時間がかかっても）法人名義にしたい（移管したい）」
「ローンは個人名義でスタートしたい（そのローンをそのまま法人に持っていきたい）」
という場合は、上記の順番でローンと保険を法人に運んでいくとよいと思います。
