商業用不動産ローンで事前に気を付けるべきことは？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

住居用不動産ローン

商業用不動産ローン

の2つに触れる中で頂いた質問の中で、共通して多かったものをお伝えしています。

不動産投資の本質は「事業」ですから、物件を購入する前のローン組みなどは正に

「自分の事業に資金を提供してもらう行為」

と言えます。

自分で起業して事業を進めていくにあたり、自己資金だけでは資金が足りない場合は融資を申し込んで資金を提供してもらうことになりますが、自分が購入を希望する物件に対して融資を受けることは

「自分の事業に出資してもらう行為」

と同義です。

その物件にはすでに収益性が見えており、

「この物件は十分な利益をもたらしてくれるだろう」

「自分のポートフォリオに加えたい」

そう判断する時には

• 自分が出資できる金額
• 融資を受けたい金額

を明らかにして、最も投資効率が良いと思う数字で融資を依頼することになります。

そこで商業に分類されるマルチファミリー物件を購入する場合もやはり同様で、そのマルチファミリー物件を購入することはそのまま「事業を買収する」ことと同義になります。

そして実際に買収した後は

「自分は何もしなくても家賃収入がジャラジャラ入ってくる」

などということはなく、（法人を介した）物件オーナーとしてその運営には少なくとも

１．定期的に運営状況の報告を受ける

２．判断をする

３．指示を出す

という形を通して現場との関りは保つことになります。

この役割は

「Asset Management（アセットマネジメント：資産管理）」

と呼ばれるもので自分自身がアセットマネージャーとして運用を進めることになり、けれどもそれなりの規模になってくると自分一人でのマネジメントは無理がありますから、今度は

「アセットマネージャーを雇う」

という段階に入るわけです。

正に自分の会社を徐々に大きくしていくが如く、少しずつ不動産事業そのものを拡大していくことになります。

そこで順番としては

１．4戸までの住居用物件を運用する

２．十分に経験を積んで慣れてきたら5戸以上のマルチファミリー物件を運用する

という流れが自然であり、摩擦が最も少ないと思います。

けれども

「5戸以上のマルチファミリー物件の境界線を越えるとき」

ここが多くの人々が身構えてしまうタイミングです。

その身構えはごく健全であり、

• 運用する戸数が増える
• 物件そのものが大きい
• ローンのルールが違い過ぎる
• かかる費用も高くなる

等、それまでの4戸以下の住居用物件とはまるで違う次元の世界に入ることになります。

この境界線を越えるタイミングで様々な不安が出てくるのは当然ですが、事実としては過去にこの境界線を越えて先に進み

「自分にも出来るじゃないか」

とアメリカ不動産を通して資産運用レベルを高めていった先人たちはごまんといるわけで、不動産投資の成功者など昔から前例が枚挙に暇がないわけです。

商業レベルになると見えない部分があるからこそ不安も出てきますが、同時に4戸までの住居用物件で十分に経験を積めていたとすれば

「あ、やっぱり自分にもできる」

そんな風に確信するタイミングが必ずきます。

そして自分でも気づかないうちに扱う金額の大きさにも慣れ、それと同時にお金に対する「リスクコントロール力」が更に高まってくることになります。

Underwriting（アンダーライティング）を知る

そこで規模感の出てくるマルチファミリー物件を購入するにあたり、共通して頂いた質問に

「商業用マルチファミリー物件の購入前に注意しておくべきことは何でしょうか？」

というものがあります。

アメリカ不動産投資をしてポートフォリオの拡大を図りたいのであれば、いつかはマルチファミリー物件のレベルに入る必要があります。

けれどもその先は経験したことのない領域に入るわけで、

「商業の世界で事前に知るべきことは知っておきたい」

これは当然のことでしょうし、より厳密にいえば

「オファーする前に知っておくべきこと」

これは確実にあります。

そこで共通に頂く質問として商業用のマルチファミリーで事前に気を付けるべきことについて触れておきたいと思いますが、そのポイントは

「Underwriting（アンダーライティング）」

に全て落とし込まれていることになり、ここにヒントがあります。

Underwriting（アンダーライティング）とは

「個人・法人が経済的リスクを取る上での事前プロセス」

のことで、この言葉は17世紀に海外に航海を予定している大型船に掛ける保険に対し使われたのが始まりです。

現在では各種ローンや保険を組むにあたり、ローン会社・保険会社が精査する際の作業を指す言葉として使われるようになっています。

そしてこれらのローンや保険を組むにあたり、その精査役として

「Underwriter（アンダーライター）」

と呼ばれる担当者がおり、

⇒ ローン / 保険が許可出来るか

⇒ 希望の金額が融資出来るか

⇒ 希望の保険金が掛けられるか

が決まることになります。

ちなみに4戸までの住居用物件のローン審査の過程ではUnderwriter（アンダーライター）は表には出てこず、裏方として数字を始めとする住居物件に関わる要素を精査している専門家です。

けれども商業レベルのマルチファミリー物件を購入せんと動くとき、このUnderwriter（アンダーライター）は少なくとも大型の商業物件に対してはオファーする前から登場することになります。

商業用マルチファミリーで事前に気を付けるべきことについて、明日に続けます。