こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
久しぶりに物件管理知識に関わる項を上げていきたいと思います。
アメリカで投資用に賃貸物件を購入する場合、
「購入よりも管理の方が大切」
であることは肝に命じておかなくてはなりません。
もちろん
「投下した資金に対するリターンの最大化」
という意味では購入時が最も大切です。
私(佐藤)自身は不動産投資に対する一連の流れを
- 入口戦略
- 中途戦略
- 出口戦略
の3つに分けて考えており、投資に対するリターンの尺度で言えば
「入口戦略（購入時によく精査して勝算を見込む行為）が最も大切」
であることを確信しています。
なぜなら、出口戦略はどこまでいっても入口戦略の結果でしかないからです。
ここはあらゆる資産運用の中でアメリカ不動産投資はリスクが低い要因の一つと考えていますが、運用中に天災や予想外の事件で物件が破壊されない限り
「アメリカ不動産投資はほぼ入口戦略のとおりに、もしくはそれ以上の成果で出口に向かって進み続ける」
可能性が高いものなのです。
とはいえ、この
「アメリカ不動産投資の結果は入口戦略で決まる」
との言葉にはその前には条件がつきます。
その 条件とは
「中途できちんとした物件管理が継続されるのならば」
です。
いくら入口戦略で成功を収めたところで中途管理がまずければ上手くいくものも上手く行かず、下手をすると出口の売却までに大きな損失を被ることにもなりかねません。
遠隔投資の場合はいずれにせよ物件管理は地元の管理会社に委ねるしかありませんが、多少の経費がかかったとしても「有料の定期点検」は依頼する方が得策だと思います。
そして地元の専門業者に定期的に物件を点検してもらう際に、
「ここは修繕した方が良いのではないか」
という知らせが見積もりと共に届く場合があります。
その時に特に慣れていない初心者の方は
「プロパティマネージャーがより儲けようと不要な修繕案件を投げてきているのではないか？」
と思われる方もいますが、そこを見極めるのがオーナーの仕事です。
私(佐藤)の経験上、真っ当な管理会社を雇っているのであれば何の不具合もないのに修繕見積もりを投げてくるプロパティマネージャーはさすがに皆無です。
けれどもその修繕が本当に必要なのかは、オーナー自身が見極めて適切に指示を出す必要があります。
ここが常々
「不動産投資は事業」
とお伝えする所以で、
「物件購入の手続きが終わったら後はドル箱からリターンがジャラジャラ」
などという幻想は捨て去り、常にオーナーとしての自覚をもって
⇒ プロパティマネージャーの監督
⇒ 物件メンテナンスの判断
⇒ ポートフォリオの数字のチェック
は怠らずに進める必要があると思います。
物件を解剖してみる
事程左様に不動産投資家としては
「現地のプロパティマネージャーに仕事を丸投げ」
の姿勢ではいけませんし、積極的に運用に関わっていく必要があります。
1日8時間従事といった専門職レベルである必要はなくとも、前述のような
「オーナーとして判断が必要なタイミングでは積極的に関わる」
というレベルです。
この点は現地プロパティマネージャーとの関わりを英語ニュアンスのお伝えと共に仲介に入るのが弊社サービスの一つですが、かくして
１．入口戦略を押さえ
２．中途で管理を監督する
大まかにこの2点を押さえることが出来たとすれば、出口戦略はその結果でしかないことになります。
そこで2番目の中途で物件管理の指示出しをより的確に行う上では「物件構造に関する基礎知識」を押さえておくとよいと思います。
前提としてアメリカの建物構造は日本の建物構造とは違いがありますし、また各所の名称も英語となると最初は慣れないものです。
現地のプロパティマネージャーも丁寧に専門用語の意味まで教えてくれるはずはありませんから、建物構造各所の英語名称を押さえつつ、その特徴を知っておくとよいと思うのです。
そこで今回は中途戦略となる物件管理期間において必要になるだろう知識として、アメリカの建物構造を一通り押さえていきたいと思います。
物件を理解する3つの区分
まずアメリカの建物構造を知る時に知っておきたい大まかな区分は
Structure（ストラクチャー：構造）
Function（ファンクション：機能）
Finish（フィニッシュ：仕上げ）
であり、それぞれの大項目は
Structure（ストラクチャー：構造）
- Foundation（ファウンデーション：基礎土台）
- Frame（フレーム：枠）
- Roof（ルーフ：屋根）
Function（ファンクション：機能）
- Window /Door（ウィンドウ、ドア）
- Plumbing（プラミング：配管）
- Electrical（エレクトリカル：電気系統）
- HVAC（空調システム）
Finish（フィニッシュ：仕上げ）
- Siding（サイディング：横壁）
- Gutter（ガッター：樋）
- Soffit（ソフィット：）
- Fasia（ファジア：外壁上部）
- Drywall & Paint（ドライウォールとペイント）
- Interior Finish Carpentry（インテリア・フィニッシュ・カーペントリー：内装仕上げ）
- Finished Flooring（フィニッシュド・フロアリング：仕上げフロア）
あたりを押さえておくとよいと思います。
これら各項目について、詳細を見ていきましょう。
明日に続けます。
