金利上昇でも全く損をしない理由

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

FRB（連邦準備制度理事会）主導による政策金利上昇の結果、アメリカ不動産のモーゲージ金利が大きく上昇を続けています。

⇒ モーゲージ金利は日々変化する

⇒ レンダーによりレートの変化が違う

という理由で一概に

「金利はこの数字で確実に上昇していく」

とは語れないものですが、多少の誤差はあれ全米でモーゲージ金利が上昇し始めていることに変わりはありません。

本項の時点で正確な統計はまだ見ていませんが、見聞きする限りでは

「ああ、低金利が終わった。。」

「こんなに金利が上昇しては購入は出来ない。。」

との見方で物件購入を見合わせる人々が出始めているようです。

この点は米国不動産市場のモーゲージ金利に限らず、それ以前にFRB（連邦準備制度理事会）による政策金利上昇の影響は世界経済に波及し始めており、特にウクライナとロシア間の問題も重なってマイナスに振り子が振れ始めています。

とはいえ、一つ捉えておきたいのは今回の政策金利上昇の本質です。

最近のニュースに共通して見る言葉、

「アメリカが金利を上昇させた」

「ここから、最低でも本年末までに段階的に金利を上げていくだろう」

という「アメリカが金利を上げた論」は一歩後ろに下がって冷静に捉える必要があります。

実際には

「金利を上げた」

のではなく、

「金利を元に戻し始めた」

という表現が正しいからです。

ここまでの低金利は健全な経済成長の中ではあり得ない低金利（実質ゼロ金利）がパンデミック以降に発動された緊急措置の結果でした。

ここからFRB（連邦準備制度理事会）が行う措置は

• テーパリング
• 金利上昇

をして経済成長レベルを健全に戻そうという動きですから、

「健全か？不健全か？」

という言葉でいえば、この方向性そのものは「健全である」と言えます。

モーゲージ金利に関してはここ数年が低金利にありましたから、今までの低金利が

「当たり前の金利」

になっており、その感覚でいえば

「損をする」

ように感じるわけで、けれどもその本質としては健全な経済状態に戻すためのプロセスが始まったことになります。

もはやファイナンシングは諦めるべきか

「健全な経済成長に戻す試みが始まった」

これが本質ですし、加熱したインフレをキュッと冷やすべくここから政策金利を

段階的に

加速度的に

引き上げる結果、モーゲージ金利は本項の時点の5%台から

6%台

7%台

への上昇していく可能性は十分にあると思います。

そこで先を憂いて物件購入を急ぐ人々もいますし、また前述のように買いを見合わせている人々も出ている様子。

そうすると、

「ここからはもうダメだ。。」

「もはや手遅れ。投資物件は購入すべきではない。」

とファイナンシング購入を諦めるべきでしょうか。

次に大きく金利が下がる日を期待して、今の時期の物件購入は控えるべきでしょうか。

この

「行こか戻ろか」

については先に期待出来るリターンとリスクを秤に掛けて自分自身で判断しなくてはなりませんが、私(佐藤)自身は現在の金利上昇は何とも思っていません。

「いや、佐藤はファイナンシングに動いていないから言えるのだ」

ということはなく、本項を書いている今朝方もたった今動いている自分のファイナンシングに関してとあるモーゲージ会社のマネージャーと電話で打ち合わせをしたばかりです。

確かに数字上は3月上旬までのそれと比較するとモーゲージ金利は一気に上昇し続けています。

そして3月上旬までの金利と今の金利では、キャッシュフローに$1,000ほどの差が出ることが見込まれます。

これに対して佐藤は

「なんてこった！$1,000も損する！」

「この物件に手を出すのは間違いだ！」

と反応して取引を中止するべきでしょうか。

答えは正反対で、全くブレることなく

「このまま進むべし」

です。

数字で判断する

なぜ私(佐藤)がたった今のモーゲージ金利急上昇の煽りを受ける中で冷静にいられるかといえば

「動かない（購入しない）ことの方が、目も当てられないくらいの大損をする」

ことを知っているからです。

不動産投資もまた事業であり、このような局面に事業判断を行う上で経営者として数字で判断することは当然のこと。

冷静に計算すると、より冷静に事業判断を下すことが出来ます。

そして先に

「ここまでのモーゲージ金利上昇で、年間$1,000も損することになる」

と書きましたが、少なくとも私(佐藤)はここまでの金利上昇で損をすることはありません。

モーゲージ金利だけで語るのならば、3月上旬までの金利と結果はほとんど変わらないのです。

なぜかといえば、答えは

「利息は経費になる」

からです。

金利が上昇するということは当然年間利息合計も大きく上昇します。

そして実際に計算してみると、

「年間収入が$1,000低くなる」

のですが、

「経費としての利息合計が増えることで$1,000が手元に残る」

結果になり、プラマイゼロで3月上旬の時点とほとんど変わらないのです。

しかもこの2カ月だけでかなり物件価値が上昇している為、より厳密に言えばプラマイゼロどころかプラスになっており、

「動かない（購入しない）方が損をする」

のです。

更には20年、30年後には

⇒ 物件価値の上昇

⇒ 家賃収入からの返済による元金減少

の双方で純資産が増える見込みの為に

「動かない（購入しない）ことの方が、目も当てられないくらいの大損をする」

ことになります。

。。。

ここではリアルタイムの状況を共有する形でお伝えしましたが、もちろん先の見立てと打ち手は

• 個人にかかる税率
• 運用計画
• ファイナンシング計画
• 選ぶ物件の状態
• 物件の立地

等のあらゆる要素で全く答えが変わってくるでしょうし、上記の判断はたった今ファイナンシングを手掛ける物件に対して計算した結果です。

そこで現在の金利上昇を味方とするか否かは、より深いレベルで自分の立ち位置とファイナンシング条件を考察することでより良い判断が出来るかと思います。

そこでここでは誰にでも共通し得る、先を見立てる方策を整える意味で

「モーゲージ金利の特徴」

について理解を深めておきましょう。

明日に続けます。