FSBO：準備物と必要書類 ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「FSBO（For Sale By Owner：物件オーナー自身による物件売却）のコンサルティング」

についてお伝えしています。

昨日まではFSBOを実施する場合の大まかな流れと実際の契約が始まる際のポイントについてお伝えしました。

契約部分に関しては最も重要ですので、本日と明日は

「売主目線で落とせない準備物と書類」

について見ていきましょう。

全ての不動産売買で必須なアイテム

まずは準備物からいきますが、およそアメリカの不動産売買においてほぼ確実に必要となるのは下記の項目です。

2種類のID（身分証明書）

こちらは主にクロージングまでに必要な項目となりますが、クロージングの際には「2種類のID（身分証明書）」が必要となります。

• 有効期限内のパスポート
• ドライバーズライセンス
• その他の州政府が発行する証明書

といった、通常は

名前

顔写真

が掲載されているIDが必要です。

実際に取引してみるとIDは一つで通用する場合もありますが、通常は

「ID（身分証明書）は2種類必要」

と理解しておいた方がよいと思います。

物件を購入した際の購入契約書と全ての付属文書

こちらはFSBOに際し必須というわけではありませんが、対象物件を自分が過去に購入した際の

• 購入契約書（Purchase Agreement）
• 付属文書（Addemdum）

があるとよいです。

用途としてはもっぱら

⇒ 自分が購入した際の手続きの詳細を思い出す

⇒ 特殊事項がなかったかを再確認

として使い、同じ物件に対して今度は自分が売主として携わるにあたり有利に事を進める為です。

物事は何でもそうですが、

「隅々まで120%理解している方が有利」

であり、物件売買においても買主を負かすという意味ではなく、自分自身が取引に翻弄されない為に前回の取引を手掛かりに思い出して100%はどころか自分が物件を使用した期間に起こった出来事を踏まえ、120%の理解度で臨むと良いと思います。

今回の売買契約書と全ての付属文書

そして今度は売却に臨む上でも必ず登場するべきが新しい

• 購入契約書（Purchase Agreement）
• 付属文書（Addemdum）

の2種類です。

購入契約書内で網羅されるべき点については後日触れたいと思いますが、購入契約書のみならず特殊状況・交渉結果の内容を別文書にして署名を交わす付属文書も契約期間中にはほぼ確実に出てくると思います。

売主情報開示通知（Seller's Disclosure Notice）

物件状態を網羅する情報開示通知です。

売却の時点で売主が知る限りの物件に関する情報を網羅します。

テンプレートでは大概チェック方式になっており、予め定められた項目に

Yes

No

をつける形で物件状態に関する情報を開示します。

法律的にも物件瑕疵については売主の把握する範囲で全て買主に情報開示することが求められており、虚偽の申告では罰せられる可能性もありますので注意が必要です。

洪水区域情報（Flood Zone Statement）

物件が立地する場所を中心とする周辺地域の洪水に関する統計情報となります。

物件を維持管理する上で最も気に留めておきたい検討事項の一つは

「対象物件は洪水が頻繁に発生する地域に立地していないか？」

という洪水に関する情報です。

こちらも開示情報義務の一つであり、売主としては後から買主にクレームをつけられないように物件の状態に関わる懸念事項はあらゆる角度から情報開示が求められることになります。

その中で洪水に対するリスクをこの文書で情報開示することなります。

鉛含有ペンキに関する開示（Lead-Based Paint Disclosure）

ひと昔前のアメリカでは鉛がアルキド樹脂塗料内に含まれる色素と乾燥剤として使用されていた経緯があります。

英語では

Lead-Based Paint（レッドベースド・ペイント）

と呼ばれますが、当時の住居用物件のおよそ75%にはこの鉛含有ペンキが使われていたのです。

ところが後にこの鉛含有ペンキは人体に悪影響があることが証明され、特に6歳以下の幼児にはかなりの影響があり、誤って口に含んでしまうと

• 発達障害
• 身長短縮
• 難聴

等の症状を引き起こす可能性が指摘されるようになりました。

その為に1978年以降はこの Lead-Based Paint（レッドベースド・ペイント） が全面的に禁止となっています。

厳密には昔の鉛含有ペンキを除去する義務はなく、けれども1978年前に建築された物件を売却する際はこの

鉛含有ペンキに関する開示（Lead-Based Paint Disclosure）

をもって、鉛製のペンキが物件に使用されているか否かを伝える義務があることになります。

クロージングステートメント

クロージングステートメントは取引から派生した全ての費用項目と数字が網羅されている明細書です。

この明細書の中でかかった費用の項目はカテゴリー毎に羅列されており、売主と買主の双方がお互いの数字を確認し合うことが出来る書式になっています。

通常はクロージングを担うエスクロー会社もしくはタイトル会社が準備するものですので、自分で用意する必要はありません。

ディード（Deed）

ディード（Deed）を一言で言えば、

「不動産権の譲渡を宣する書式」

です。

よく日本の権利書と混同されることがありますが、ディード（Deed）そのものはあくまでも

「現オーナーによる、新しいオーナーへの譲渡宣言書」

の意に留まるものです。

こちらも準備するのはタイトル会社（あるいはタイトルを扱えるエスクロー会社）ですので自分で準備するものではありませんが、売却には必須の文書でありこのディード（Deed）をもって

「私が所有する物件は〇〇（新オーナー）に譲渡する」

と宣するものですから、不動産売買取引のクライマックスであり必須の文書となります。

効力そのものは

「売主が署名した瞬間」

に発揮することになり、その後に郡の担当部署に登録されることになります。

売却時の必要書類について、明日に続けます。