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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Sさんの事例をケーススタディとしてお伝えしています。
昨日は
「出来レースを用意」
という言葉を使いましたが、誤解のないように申し添えると
⇒ 初心者の方々に安心して取り組んで頂けるようにリスクを極小化
⇒ 佐藤の経験則から成功率が高い市場にご案内
という意味です。
厳密には、初めてお越しになられる方々の中でも
「すでに複数の物件を所有されるベテラン」
「少ない物件数でも長年の不動産投資経験者」
という方々もいらっしゃいますので、そのような経験者には「ある一定レベルの向こう側」にご案内しています。
けれども
「アメリカ不動産投資は全くの初めてです」
とおっしゃる方に対しては最初から経験者と同じレベルの物件をお薦めすることは出来ません。
もちろん初心者の方々でも最後は自己責任であることは百も承知でされていますし、最終的にどうするべきかはご自身の判断に委ねられることは理解されています。
私(佐藤)自身も将来を100%予言出来るわけではありませんし結果に対して責任を持つことは出来ませんから、十分な情報だけは先にお渡ししつつも最終的には投資家ご本人に決断頂くわけです。
そこでアメリカ不動産投資を始めたばかりの方々を案内する際に、私(佐藤)が最も意識しているのがロケーションです。
「不動産はロケーション・ロケーション・ロケーション」
と言われるとおりで、物件状態もさることながら、それよりもむしろロケーションこそ大切にしています。
そして投資基準を
「キャッシュフローを最大化」
とするのであれば、物件と地域の基準は
「小綺麗ない家がいい」
「内装のグレードは高い方がいい」
「学区は最高レベルがいい」
ではなく、立地としては
「治安は問題ない」
「けれども学区はそこそこ」
の方が吉と出ます。
そうするとアメリカ不動産投資を開始したばかりの方々の中で
「最小資金でリターンを最大化させたい」
と希望される方々は
「治安は問題ない」
「けれども学区はそこそこ」
この基準の地域にご案内していることになりますが、Sさんに情報をお渡ししたフリップ案件もまたこの基準に沿った地域に立地していました。
この辺りはメンフィスの中でも
「賃貸需要が尽きない」
ことを知っている地域であり、かつそれ以上に賃貸需要を強調する要素が出来つつあることを知っていた場所です。
そこに仕事はあるのか？
そこで常々お伝えするとおり不動産需要の三大要素は
- 人口
- 人口動態
- 賃金・雇用機会
の3つになりますが、この不動産需要の三大要素の項目は
「自分で暮らす住居物件の需要」
のみならず
「賃貸物件の需要」
にも当てはまります。
そして投資を検討する上で深く見抜いておきたいのは、
「果たして当地の住に対する需要は今後も末長く続くのか？」
です。
例えば世界中が産業社会に移行した時期にこぞって人々が開発したものに
「炭鉱」
がありました。
炭鉱場はひとたび鉱脈が発見されるとそこに採掘業者を中心としてあらゆる雇用が生み出され、それに伴って人の流入が起こってきます。
その人の流入こそが「住の需要」につながるわけで、そうすると発展途上の炭鉱の街に投資することは
- 人口
- 人口動態
- 賃金・雇用機会
の三大条件を満たすことになります。
けれども、時を経てその炭鉱が閉山してしまったらどうなるのでしょうか。
事実、日本でも戦後政策で国内には1950年代には1000以上の炭鉱が存在していたといいます。
日本全国の炭鉱で総勢45万人以上が働き、当時炭鉱のある街は大いに栄えていたわけです。
ところが海外の石炭が安いとなると1970年代には国内炭と海外炭の割合が逆転し、日本全国で閉山が相次ぐこととなりました。
それらの「当時は炭鉱で栄えた街の人口推移」は推して知るべしです。
同様に不動産需要の三大要素から市場を分析する時は単純に
「人口が安定している」
というのみならず
「そこに仕事はあるのか？」
「その業種は末長く続く可能性が高いのか？」
をよく考える必要があります。
この点、メンフィス市場の場合は
- サービス業
- 小売業
- 運送業
等の職種がバランスよく整い、かつ大資本が根付いている強さがあります。
そしてSさんに情報をお渡しした物件は、実は
「建設中のアマゾンデータセンターから車で5分」
の場所であることを、地元ブローカーからの情報で先に知っていたのです。
もちろん
「大企業の〇〇が近くにあるから」
という短絡的な理由で賃貸需要が保証されるわけではありませんし、いくら大企業と言えども一つの企業だけでメンフィスレベルの地方都市を支えられるわけではありません。
けれども不動産投資の経験上語るとすれば、
「大企業が根付いている近所は賃貸需要が安定し易い」
これは紛れもない事実です。
そこで
１．あくまでもロケーションから入る
２．次にキャッシュフロー型投資の条件を満たしている
という上で
⇒ 学区はそこそこ
⇒ もともとの賃貸需要が高い
⇒ 大企業の煽りでさらに賃貸需要に困らない
というスポットにハマっているこのフリップ案件用の物件をSさんにご紹介したのでした。
かくしてこのフリップ案件はロケーションとしては
「絶対大丈夫」
などと無責任な言い方は出来ないにせよ
「かなり大丈夫」
とは言える立地。
この物件の立地を見た瞬間にそのことは確信しましたが、それ以上に佐藤の目が「キラリ」と光ったのはその物件状態でした。
ここから、Sさんに情報をお渡しした物件の状態を確認していきましょう。
明日に続けます。
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