南カリフォルニアで家を買おう ～ 契約期間中の流れ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

南カリフォルニアのオレンジ郡近郊で物件を購入する際の流れについてお伝えしています。

昨日までは物件にオファーするまでの流れを見ていきました。

不動産物件の取引そのものは単純ということはなく、その手続は

• 数多くの書類
• 数多くのステップ

でいっぱいです。

慣れてくると誰でも段取り良く進めていけるとはいえ、専門のリアルターや気鋭の不動産投資家でない限りはそう何度も不動産取引に携わることはありませんから、通常は買主の立場としてはその水先案内をバイヤーエージェントに託すこととなります。

そして通常、大抵のエージェント達は

「この書類が届きました」

「次はこの準備をしましょう」

という具合に親切に教えてくれるものの、買主の立場としては契約期間の流れが分からず、

次に何が起こるのか

何が事前に必要なのか

が分からないのが普通です。

そこで買主にとってのバイヤーエージェントは言わばコンシュルジュですから分からないことは何でも聞くべき存在であり、案内されるがままに手続きをこなしていくだけでもクロージングに辿り着けると思います。

けれども先は安心とはいえ、

「オファーからクロージングまでのステップガイド」

なるものがあれば、買主としてもバイヤーエージェントによる水先案内に加えて更に安心して前知識をもって取り組むことが出来ます。

そこで佐藤の方で買主の方々を案内する際には

「南カリフォルニア物件購入ガイド」

なるものをお渡ししており、終始安心して取引に従事頂けるように取り組んでいます。

ここでは購入ガイドの概要のみ、簡単に見ていきましょう。

契約期間の流れ

自分が購入したい物件にオファーし、そのオファーが売主からアクセプト（Accept：受諾）されたらいよいよ契約期間が始まります。

不動産売買の契約期間は概ね

30日~45日

となり、この期間は

• 現金購入なのか
• ファイナンシング購入なのか
• 買主もしくは売主に特別な事情があるか

で前後しますが、この期間はオファー時の購入契約書内に記載されている「クロージング日」で決まります。

そのクロージング日までの期間は佐藤と話し合って

「この日までならクロージング出来る」

と見立てた日付であり、オファーが受諾された後はそのクロージング当日に向けて全ての段取りが開始されることになります。

そこでいざオファーが通り契約が開始された後に起こる出来事について、簡単にその流れを見ていきましょう。

エスクローのオープン

オファーが受け入れられたらまず一番最初に行われるべきなのが

「エスクローのオープン」

です。

エスクローという言葉は今では日本でもオークションサイト等でよく聞かれる言葉として馴染みがあるかと思いますが、いわゆる

売主側

買主側

のどちらにも属しない、契約に基づいて発生する

• 書類のとりまとめ
• 資金のとりまとめ
• クロージングまでのスケジュール管理

等を行う第三者機関です。

この点もまた地域市場により違いがありますが、南カリフォルニアの売買取引の場合は通常、売主側の方でエスクロー会社を選定することになります。

そこでオファーが通れば直ちに

リスティングエージェント（売主側）

佐藤（買主側）

の両者がやりとりをしながらエスクロー会社に連絡して取引開始を依頼することになります。

アーネストマネー（Earnest Money）の送金

そしてエスクローがオープンされたら買主が一番最初に行うべき手続きが

「アーネストマネー（Earnest Money）の送金」

です。

アーネストマネー（Earnest Money）は契約が開始された直後にエスクロー会社の口座（取引用に準備された口座）に送金されるべき

「物件購入価格の一部」

です。

通常は物件価格の1%前後がアーネストマネー（Earnest Money）の金額となりますが、日本語で言えば手付金のようなものです。

売主側は最初にこの アーネストマネー（Earnest Money） を受け取ることで

「買主は確かに購入の意思がある」

と買主の購入意思を確認できることになります。

アーネストマネー（Earnest Money） の金額は売主に送る購入契約書内に記載されることになりますが、書面上の数字のみならず、実際に取引が開始されたら直後に送金することになります。

この時の送金先は佐藤を通じて知らされるエスクロー会社の口座です。

この アーネストマネー（Earnest Money） の預かりがエスクロー会社の最初の役割であり、この時に間違ってもアーネストマネー（Earnest Money）は売主の口座には送金しません。

厳密には

「不動産売買に関わるいかなる資金も売主の口座に送金してはいけない」

という法律は存在しておらず、ごく親しい間柄の取引では

「この取引は純粋に不動産権譲渡の手続きを行うのみ」

「購入資金は売主の口座に直接送金」

という場合もありますし、ここに違法性は全くありません。

けれども売主が赤の他人であればお互いの為に手続きは性悪説を前提に進めるべきですから、エスクロー会社というどちらにも関係のない第三者機関を間に入れ、エスクロー会社が用意する口座に送金して購入金額の一部を預かってもらうわけです。

取引期間中の流れについて、明日に続けます。