こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
南カリフォルニアのオレンジ郡で自宅を購入される方々を対象にお伝えしてきました。
本シリーズではオレンジ郡で物件を購入される方々のみならず大局としてはどの地域でも通用する知識を意識してお伝えしてきましたが、いずれにせよ購入手続きに慣れない方々にとっては流れがやや複雑怪奇となる印象は拭えません。
その最終章がクロージングということになりますが、昨日に引き続いてクロージング書類に署名する際のパターンを見ていきましょう。
本シリーズは本日で最後です。
米国内遠隔：代理弁護士を雇う
物件購入プロセスの最後にクロージング手続きを行うにあたり、
「Mobile Notary（モービル・ノータリー：移動公証署名サービス）」
と同様に自分が出向かずにクロージングできる方法が
「Power of Attorney（パワーオブアトーニー：代理人による署名効力）」
を使うことです。
自分が遠隔に暮らしていてエスクロー会社の事務所を訪れることが出来ない場合、
「自分は事務所に行けないが、代わりに代理人の◯◯が署名を行う」
として、物件オーナーとなるべき購入者の法的代理人が各書類に署名することも可能とされています。
そこでいずれのエスクロー会社を使う場合でも遠隔からのクロージングのオプションとしては
「Mobile Notary（モービル・ノータリー：移動公証署名サービス）」
「Power of Attorney（パワーオブアトーニー：代理人による署名効力）」
のいずれかを選べるようになっています。
ただしどちらも同じ「米国内の遠隔からクロージングが可能となる」という趣旨は代わりませんが、可能であれば前者の
Mobile Notary（モービル・ノータリー）
の方を選ぶことをお薦めします。
その理由は
「Mobile Notary（モービル・ノータリー）の方が若干安価な傾向がある」（＊実際の値段は比較してください）
ことと、それ以上に
「クロージング書類は自分で目を通した方がよい」
からです。
アメリカ不動産業界に長年従事する一人として率直な感想を言えば、アメリカ不動産取引はかなり「明朗会計」のレベルに仕上がっていると思います。
アメリカ国籍でも外国籍でも自由に購入できますし、購入プロセスにおいてはそこに差はありません。
とりわけ州規定のテンプレートを購入契約書として使用する場合は更に安全度は高まり、およそ不動産詐欺に引っかかる可能性は極めて低いものです。
けれども
「不動産取引システムそのものはかなりのレベルで洗練されている」
一方で
「そのシステムを活用するのはあくまでも人」
であることも否定出来ません。
代表的なものとして先に触れた
「売主との交渉内容がクロージング書類に反映されていない」
というパターンが考えられます。
この場合、もしも自分でクロージング書類に目を通すのではなく
「Power of Attorney（パワーオブアトーニー）」
を雇う場合に代理人は専任の弁護士となるはずですが、その代理人は
「交渉内容を完全に把握していない」
可能性が高いのです。
そこでPower of Attorney（パワーオブアトーニー）を使う場合は事前に
「交渉結果は◯◯◯となっているから、この箇所をよく確認してほしい」
という意向を伝える必要がありますが、Power of Attorney（パワーオブアトーニー）を手配するのは通常はエスクロー会社ですから、もしも代理人への連絡に漏れがあれば
「交渉結果が反映されずに署名がなされてしまう」
ことも起こり得ます。
代理人に対してはこのあたりの責任は問えないことになりますから、やはりクロージング書類は自分自身で責任を持って目を通した方がよいと思います。
クロージング書類の内容が不明な場合、佐藤の方で解釈をお手伝いします。
米国内外：電子署名でクロージング
クロージングの手続きとして、ここまでに
- 自分でエスクロー会社の事務所を訪れる
- Mobile Notary（モービル・ノータリー：移動公証署名サービス）を利用する
- Power of Attorney（パワーオブアトーニー：代理人による署名効力）を利用する
の3つをパターンを見てきました。
最後のパターンとして、この中のいずれも行わずに
「電子署名のみでクロージング書類全てに署名する」
パターンもあります。
電子署名によるクロージング書類への署名は
１．エスクロー会社もしくはバイヤーエージェント（佐藤）から電子署名システムを介して電子化された書類が送られてくる
２．ディスプレイ上で書類を確認
３．対象箇所のクリックで署名完了
という実に利便性の高い方法です。
この場合は距離や時間に関係なく、買主は自分のいる場所から電子署名が行えることになります。
そうすると
「それならばどのクロージングでも電子署名にすれば良いのでは」
と思うところですが、電子署名をもってクロージング書類一式に署名するには条件があります。
その条件とは
「物件を現金購入する」
ことです。
従来の不動産取引では電子署名なるものは存在していませんでしたが、アメリカでは2000年初期に電子署名に関する法案が可決され、それ以降は大抵の書類は電子署名が使われるようになりました。
けれども20年以上経過した今でも政府に提出する書類等、一定の書類については
「直筆の署名であること」
が求められてます。
例えば不動産取引の場合、買主の立場では
「ファイナンシング購入の場合、クロージング書類は債務者(買主)が直筆の署名を行う必要がある」
と定められているのです。
この点は私自身が過去相当数の州で購入者の立場で手続きをしてきた経験からも、いずれの州でも
「ファイナンシング購入時には直筆署名が必要」
「現金購入であれば電子署名で可能」
という点に変わりはありません。
結果として、日本に在住する方がアメリカ不動産を購入する時は
「現金購入であればクロージング書類は電子署名で完了出来る」
ことになります。
いずれにせよ米国在住の立場でないと米国内でのファイナンシングは難しいことになりますが、厳密にはクロージング書類は
「現金購入でない限り、直筆の署名が必要」
となる点は覚えておきましょう。
。。。
南カリフォルニア州オレンジ郡で家を購入する手続きの流れについてお伝えしてきました。
物件を購入する時は当地のバイヤーエージェントに水先案内を依頼することが大切ですが、オレンジ郡で物件を購入する際は佐藤の方で投資目線も絡めて終始ご案内すると同時に、スタッフ共々、物件購入後も必要なアフターケアをご提供しています。
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