こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
6月15日、FRB（連邦準備制度理事会）はFOMC（米連邦公開市場委員会）の場で0.75%の利上げを決定しました。
金融緩和の縮小開始後もインフレ加速は止まらない様子から、利上げのペースを大幅に上げた結果です。
このレベルの利上げは1994年11月以来27年7カ月ぶりとのことで、かくも米国は意思決定と行動は相変わらず早いなと率直に思います。
アメリカ不動産市場では政策金利の利上げに伴うモーゲージ金利の上昇から物件販売数の減少が確認されており、ここから更に大幅な利上げの繰り返し上では市場全体に大きくブレーキがかかることが予想されます。
経済サイクルは繰り返されていくものの、今回の利上げは
この赤丸部分の1977年から1980年にかけての急激な利上げを思い出させるものですが、今回はどのように着地していくのでしょうか。
当時のアメリカ不動産価格は
このように高金利の影響を受けた様子はないレベルで推移していきましたが、今回は
根本的に供給不足 ⇒ 値上げ要素
価格と金利で買いたくても購入出来ない ⇒ 値下げ要素
が拮抗する中、モーゲージ金利上昇を受けてどのように価格が動いていくのか注目です。
いずれにせよアメリカ不動産を所有する時には私(佐藤)自身はそのポジションとスタイルは一貫させており、基本は経済サイクルに関わらず
「バイアンドホールド」
を崩すことはなく、常に保有したままです。
前回の2008年から一気に加速した不動産価格大暴落の中では慌てて売却した人々が多くいましたが、あのような時でもバイアンドホールドが正解であったことは歴史が証明しているとおり。
ここに今の金融資本主義の世界でアメリカ不動産を所有する強さがあり、法人・個人を問わず
資産を守る
資産を積み上げる
の双方に大きく貢献する資産カテゴリーとなっています。
私(佐藤)がアメリカ不動産に投資し続ける理由について、本日も続けます。
複数のリターンが花開く
資産形成としてのアメリカ不動産の魅力を語る時に欠かせないのが
「リターンの豊かさ」
だと考えています。
例えば定期預金にお金を預ける時、そのリターンは純粋に利息のみです。
株式投資であればリターンと言えるのは配当と株価上昇のみ、加えて強いて言えば株主優待の類でしょうか。
これに対しアメリカ不動産投資の場合、保守的に見てもその総合リターンは
10% ～ 15%
で推移していく傾向があります。
現在の金融資本主義社会のステージで
「安定して10%以上で資産を積み上げていく」
となると決して悪い成績ではないどころか、安定度を考えるとそこに投資しない理由がありません。
その安定感とバラエティーに富んだ豊かなリターンがそのまま、私(佐藤)にとってはアメリカ不動産に投資し続けたい理由なのです。
その入り口は大きく分けて下記の4つになります。
キャッシュフロー
「不動産投資」と聞くとき、世の多くの人々はこのキャッシュフローのみを想像するものです。
投資行為はすべからく
「結局のところ目に見える現金はいくら戻ってくるのか」
に意識がいきがちですから、
「不動産投資とは家賃収入を得ること」
という先入観を抱いてしまうのも当然かもしれません。
家賃収入に対し諸経費を差し引き、かつ当月のモーゲージ返済金まで差し引いて手元に残るキャッシュが当月のキャッシュフローになります。
ここから更に修繕・交換準備金を積み立てる金額を差し引いたものがピュアキャッシュフローです。
このキャッシュフローが1戸あたり$200前後あれば十分でしょうし、特に
- 価値を高めてある物件
- 立地が優良な物件
であれば、プラスのキャッシュフローを維持するだけでも年々その運用は楽になる傾向があります。
もう少しいえば、平均以上の価値を持つ物件であればそのスタートは多少のマイナスキャッシュフローでも構わず、遠くない将来にプラスに転ずる可能性が高くなります。
エクイティ
前述のキャッシュフローのみならず、現実にはエクイティも資産形成の一部です。
簡単にエクイティを語ると大きく分けて
- 頭金分
- モーゲージ返済分
- 物件価値上昇分
の3つから成ります。
頭金は物件購入時に自分のキャッシュが転換される純資産であり、後の2つは
⇒ 家賃収入による借金返済（最初から先の正確な数字が分かる）
⇒ 物件価値の上昇（傾向は推し量れても先の正確な数字は分からない）
であり、この②つが
「時間と共に現れてくる純資産への変化」
です。
「テナントが支払ってくれる家賃が純資産を生み出してくれる」
とは一種のずるさや罪悪感すら覚えてしまいかねないものですが（自分のお金は出さない為）、ここが紛れもなくアメリカ不動産投資では保守的にみても10%以上の総合利回りが期待できる由縁になります。
利息と減価償却
最後の2つは一緒にいきますが、
モーゲージ利息（テナントが支払う家賃で賄う）
減価償却（耐用年数に応じた物件価格の経費計上）
これらはいずれも費用として計上することになります。
購入前にプロジェクションに落とし込んで数字を見るとよく分かりますが、これらの
利息 + 減価償却
の双方が経費として計上される時、高い確率で
「当年の利息と減価償却の合計が家賃収入額を上回る」
という結果になるのです。
すなわち帳簿上は「マイナス運営」になり、結果としてマイナスである以上はそこに税金がかからないことになります。
けれども実際にキャッシュが懐から出過ぎてマイナスになったわけではなく、あくまで帳簿上で利息と減価償却が費用とみなされマイナス運営となる為、自分の手元には現金が残るわけです。
過去にトランプ前大統領が散々叩かれた理由はここにあり、けれどもトランプ前大統領自身は違法なことは何もしていないことになります（＊佐藤は共和党ではありません）。
。。。
ダイジェスト的にお伝えしましたが、アメリカ不動産投資からのリターンは
- キャッシュフロー
- エクイティ
- 利息
- 減価償却
の4つの総合力で低めに見積もっても10%以上で推移していく傾向があります。
現実には多くの物件で物件価値上昇だけでも軽く10%を越えていたのが昨今の傾向でしたが、
⇒ 同地域で価値の高い物件を保有
⇒ 優良なロケーションに保有
という基本条件を押さえておけば、誰でもアメリカ不動産投資から豊かなリターンを享受できるのです。
