こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
急激なインフレでモノやサービスの価格が急上昇する今、改めて私(佐藤)自身がアメリカで不動産物件を購入し続ける理由についてお伝えしています。
「アメリカ不動産はインフレに対するリスクヘッジになる」
これが真実であることは、今のような急激な物価上昇を目にする世相では特に実感することが出来ます。
たった今は世界中で米ドル以外がどんどん売られていることは周知の通りです。
この流れを受けて
「今最も安全なのは、米ドルを現金で保有することだ」
とする論調を目にしましたが、これは違うと思います。
米ドルだろうが日本円だろうが紙幣のままでは刻一刻とその価値が減り、すなわち自分が所有する購買力そのものは日々減少していくことになります。
モノやサービスの値段が高くなるということは
「$1（或いは100円）の価値が下がる」
或いは
「$1（或いは100円）の購買力が小さくなる」
ということであり、米ドルを現金で保有することは最も安全ではないのです。
とはいえ、もちろん私(佐藤)自身も全く現金を持たないわけではなく
- 資産を適切に維持・管理する
- 緊急事態に備える
程度には現金保有しています。
けれどもそれ以上に保有することは
「両手のひらの上に砂の山を持つ」
ようなものであり、インフレの風が吹くたびにその砂はてっぺんからサラサラと少しずつ飛ばされていき、最初は大きかったはずの手のひらサイズの砂はサイズが少しずつ小さくなるのです。
ましてやたった今の時期はインフレという名の風は決して穏やかではなく、強風どころか暴風にすらなりかねませんし、手のひらの上の砂はその強風に
サラサラサラ
と飛ばされていくことも予想されます。
これに対し、アメリカ不動産の場合はインフレに動じない傾向が歴史上証明されています。
もちろんこの先に
- 株の大暴落
- 大量の失業
等が起こるとすれば間接的にもアメリカ不動産市場が影響を受けないことはないでしょうし、むしろ大暴落とは言わずともそれなりのレベルでアメリカ不動産価格に調整が起こる可能性は高いと思います。
経済サイクルから言っても不動産価格の下げを経験しないはずがありませんし、その時は近いのかもしれません。
けれどもこの公のブログ上であえて公言しますが、私(佐藤)自身は
「ここから先に不動産価格がどれだけ大きく下がろうが、現在保有する物件は一軒たりとも売却はしない」
つもりです。
にわか株と同じ感覚で不動産投資をされている方々は、価格が下がってくると途端に不安に陥るきらいがあります。
けれども根本的に株と不動産は根本的にその性質が違いますし、度々ご紹介する
こちらの図解からも分かるように「ハードアセット」と呼ばれる不動産資産は自然界に密着した資産ですから、間違っても実態との乖離が起こりやすいペーパーアセットとは同列に見ないほうがよいと思います。
減価償却を経費計上
そこで昨日までにお伝えするだけでも資産形成にあたり、その資産の一部だけでもアメリカ不動産を選ばない理由はないと思いますが、アメリカ不動産投資が有利なのは
- インフレ対策になる
- レバレッジがかけられる
ことに加えて
- 減価償却を経費計上出来る
という性質があります。
日本では数年前まで
「個人が所有する築22年以上の木造中古物件は4年間で減価償却が可能」
という税制がありました。
$200,000であればその1/4となる$50,000を毎年経費計上し、所得にぶつけることで大きく節税を図ることが出来たわけです。
アメリカの場合は住居物件の減価償却期間は27.5年と定められていますから、日本人が購入する場合はこの7倍近いスピードで減価償却が実現したことになります。
厳密には節税とはいえ支払うべき税金がなくなったわけではなく、英語でベイシスと呼ばれる物件の簿価がゼロになるだけの話ですから売却時には
売却額 - 簿価（5年目からはゼロ）
に対する課税が発生することになります（正しい表現は節税ではなく税金の繰り延べ）。
ただし米国内に限って言えば、例えば佐藤が所有する物件は次の世代に譲る時には次世代は
「佐藤がこの世を去って相続するタイミングの物件価値がベイシス」
となり、負の遺産を残すことにはなりません。
また私(佐藤)自身は
⇛ バイアンドホールドで死ぬまで所有し続ける
⇛ 1031 Exchange（等価交換）
のいずれかしか選択は考えていませんから、売却時の税金とは無縁になるわけです。
何よりも経費計上としては27.5年のペースで十分であり、その費用計上を家賃収入（もしくはその他のパッシブインカム）と相殺し、多くの場合は利息等も含めると
「マイナス運営」
となり税金は発生しないことになるのです。
結果として
税金が発生しない = 手元にお金が残る
ですから、資産形成に対してより有利な展開が可能となってきます。
そうするとここでも
「税金を支払わないなんてずるい」
「倫理的にどうなのか」
と思えてしまうところですが、私(佐藤)を含む不動産投資家全員このような恩恵を受けているのは
「米国の税制に従っている結果」
であり、米国政府としては
「米国の住環境整備に公的資金ではなく民間投資家の資金を使う」
という意図の元に、税法による優遇をもって投資家を住環境の整備に誘導していることになります。
現在は
「過度な利益を享受する超富裕層に対してはある程度の制限を」
という動きもありますが、一般投資家にとっては昔と全く変わらずに
「米国政府の方針に従いながら住環境整備に協力する」
「自分は投資リスクを背負いながら、その代わりに資産形成に有利な節税を受けられる」
となるわけです。
世に対する価値貢献が一定の報酬として頂戴するのが「給与」と呼ばれるのであれば、一定のリスクを背負いながら世の住環境に貢献する報酬として頂戴するのが「節税（から手元に残る現金）」ということになります。
この減価償却の仕組みもまた、私(佐藤)にとっては資産形成において不動産投資を選ぶ理由の一つです。
