長期投資の安定度を高めてみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先日何気なく、景気後退に向かう米国経済の様相を見て

「
購入者が大きく減少するということは、物件価格が大きく下がるのではという懸念が出てくるかもしれませんが、私(佐藤)自身は周囲のベテラン投資家達と一緒に

『ここからいよいよ急激なインフレの荒波を乗り越える』

と半ば興奮しています。
」

とこぼしたところ、思いがけずここに反応された方が多かったようです。

「ここから景気後退の様子が深まるのに、なぜ興奮するのですか？」

と疑問に思われた方が多い様子。

ここは過去にも触れたウォーレン・バフェット氏の言葉

Be fearful when others are greedy, and be greedy when others are fearful.
（他者が貪欲な時に恐れ、他者が恐れる時に貪欲になれ）

この言葉に答えがあります。

ときに、日本でも最近は

「貯蓄ではなく投資にお金を」

との政府からの直接的な呼びかけを聞くようになりました。

米国では60年以上前に年金生活のみで老後を保証すり体制を諦め、

「米国政府からの年金だけでは老後は暮らせません」

「資金を投資に回して、自分の老後は自分で準備してください」

と明快なメッセージで米国民を突き放し、低福祉社会よろしく個人への投資奨励が開始されていました。

その一つが日本語で「確定拠出型の個人年金制度」と呼ばれる1978年に制定された401K（フォーオーワンケー）です。

日本でも近年確定搬出の日本版は導入されており、2014年1月に開始された少額投資非課税制度「NISA（ニーサ）制度」もこの一例ではないでしょうか。

今回改めて日本政府が

「貯蓄から投資へ」

と呼びかける姿を今回見て改めて

「金融資本主義経済はかくも世情が時間差で似てくるものだ」

と感じざるを得ませんが、実を言えば、60年以上前に個人による投資を奨励してその流れが続いているアメリカでたった今は

「貯蓄の割合が増えている」

という事実があります。

以前は

「株から債券に逃げる」

等の米ドル以外に移る動きが主流でしたが、たった今はキャッシュポジションを取る人々が圧倒的に増えている様子。

その理由は

「どこにお金を流せばいいのか分からない」

からです。

先日の米国株価下落で

「401K内のポートフォリオがかなり目減りした」

という声も多く聞きますが、うまく逃げた人々も

「ここからどこへ行けばいいのか。」

と債権の下落ぶりを見て動けない様子。

すなわち世相としては昨年までの所有するのみで資産価値が高まったボーナスタイムは完全に終わり、大多数の投資家による

「Greedy（貪欲さ）」

が目立っていた心理的な風潮がここ数カ月でたちまち

「fearful（恐怖）」

に切り替わってしまったのです。

安定度を貪欲に高める

世に人々が不安に駆られ始めた今はまさに

「Be greedy when others are fearful.（他者が恐れる時に貪欲になれ）」

この序章が始まったタイミングと言えます。

例えば人々の不安を煽るだろう、アメリカ不動産市場に起こり得る現象として

「物件価値の減少」

があります。

厳密には地域市場毎に結果は全く違ってくると思いますが、少し前にご紹介したオファー数が減少しつつある地域を見るとこれらの地域では

「供給の割合が増え始め価格調整が始まる」

ことは想像に容易いものです。

するとどうなるかと言えば、これらの地域市場の物件オーナーは

「売りのタイミングを逃した」

「どうしても売りたい事情がある」

「売却案を妥協していかざるを得ない」

と考えるパターンが増えるだろうことが予想されます。

すなわちこれらの市場では

「買い手市場の様相が日々色濃くなる」

ことが予想されますし、結果として特にオフマーケット物件についてはより買い手にとって有利な状況が現れる可能性が高いのです。

このことはあくまでも経済サイクルの話であり、誰を傷づけるでもなく

「投資家（買い手）には有利な状況」

が現れてくることになります。

その意味で（言葉はやや不謹慎かもしれませんが）

「半ば興奮している」

わけです。

要するに私(佐藤)自身は

「長期的な資産形成の手法ではアメリカ不動産に適うものはない」

と確信しており、アメリカ不動産にしっかりと向き合い続ける以上は

「どの経済サイクルにあろうとも、常に優位に資産形成を進めていける」

ものだと思います。

このことは間違っても佐藤特有の優位性などではなく、誰でも、どの経済サイクルでも優位に立てるのは間違いありません。

そこでもう少し一歩踏み込んで

「ここからの景気後退でも優位性が保て易い」

という視点で考えた時に、その優位性を保つための方策として

「家賃上昇率で市場を選ぶ」

という手法が考えられます。

実際のところ不動産投資家の中でも

「ここからはキャッシュをやや多めに確保しておこう」

と考える人々も増えており、

• 金利上昇
• 修繕費上昇

等の背景に加えて先の市場で何が起こるか分からない為に

「不動産資産は保有したままでも、不測の事態に備えてキャッシュを多めにしておきたい」

そう考える人々が多いのです。

これと同様の効果として、手元資金を減らさずにキャッシュポジションを高めることはもちろんですが

「家賃収入が上昇しやすい環境に身を置く」

という考え方も有効になります。

家賃上昇率の高い地域市場に身を置くことは何も今に限らず、ポートフォリオの中でも家賃収入の上昇が目立つ市場に足を入れておくことは長期的な安定度を高める結果になるからです。

「家賃収入の上昇率」を基準とする手法についてもう少し深く見ていきましょう。

明日に続けます。