こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
長期投資としてのアメリカ不動産投資でその安定度を高める意味で
「家賃収入の上昇率」
を一つの尺度として挙げています。
「自分が歳をとって引退する時に経済的心配がなければそれでいい」
「ゆっくりと時間をかけて資産が積みあがっていけばそれで満足」
「資産形成にあくせく動き続けたくない」
そんな風に思われる方の場合、アメリカ不動産投資は資産形成の手法として最適です。
バカラ賭博のようなスリリングさや一晩で億単位を手にするなどとは無縁の世界ですが、
「じっくり取り組むことで、将来の経済的な安定度は極めて高い確率で高まる」
これがアメリカ不動産投資です。
私(佐藤)自身も別の物件を数日後にクローズしますが、今回のファイナンシングは
- LTV(Loan to Value ratio：物件価値に対する融資率)：75%
- 融資タイプ：30年固定金利
- 金利：5.25%
の条件となっています。
昨年と比較すると
「かなり金利が高い！」
と言えますが、実際にはここから目にするだろう金利よりも全然低いです。
かつキャッシュフローは全くマイナスになりませんので問題なく、むしろ利息が増える分経費計上が増えることになります。
そこで仮に私(佐藤)がこの物件以外に投資物件を全く所有しておらず、これからも投資物件は買い増さないとした場合、佐藤の老後はどのような展開が可能でしょうか。
例えばこの一軒のみを保有した場合、下記のような老後の安心が実現出来ます。
リタイヤ後にキャッシュアウト
この物件に対する返済が再来月始まりますが、その返済額は日本円にして今のレートで17万円以上です。
「毎月17万円返済しなくちゃならない借金があるんです。。」
ここだけを切り取って話すと
「一体、どんな借金に手を出したんだ？」
そんな風に思われてしまうかもしれません。
けれども実際にはこの返済を行うのは私(佐藤)ではなく、テナント(からの家賃収入)です。
日本円で語ると
「他人様が毎月17万円を代わりに返済してくださる」
ことと同義であり、同時に
「毎月元金分が純資産として積み上がっていく」
ことになります。
まさに
「ゆっくりと時間をかけて資産が積みあがっていく」
ことになるのです。
そこで例えばリタイヤまでに純資産は自動的に積み上がっていきますから、その増えた純資産をもって
「リファイナンスでキャッシュアウト」
する方法があります。
この時に同じく75%でリファイナンスしてキャッシュアウトすると、それだけでも十分な老後資金が引き出せるわけです。
リファイナンス後はやはり、同様に引き続きテナントからの家賃収入で返済を続けていくことになります。
複数世帯物件の頭金にする
また別の方法として
「毎月のキャッシュフローを潤沢にしたい」
という場合、アパート物件に交換する方法も考えられます。
１．今回の頭金
２．返済された元金分の純資産の増加
３．物件価値の上昇
の3つを合計することで頭金を準備し、これを資金にたった今手元にあるリストのアパート物件に交換したとすると日本円で毎月約34万円のキャッシュフロー（借金返済後の純利益）になります。
これは
「毎月税金のかからない約34万円の年金がもらえる」
ことと同じであり、老後の生活はこれだけでも十分かもしれません。
かくして一軒を購入するだけでも様々なオプションがあり「老後の経済的安定度」は十分に高まってくることになります。
家賃上昇の手堅さを狙う
アメリカ不動産とはかくも長期投資の視点でいえば、結構な確率で老後に経済的安心をもたらしてくれることになります。
先に
「キャッシュフローは全くマイナスにならないので問題ない」
とお伝えしましたが、実際にはこの物件を保有し続ける間にもキャッシュフローは毎年増えてくることになります。
もちろん修繕費や固定資産税といった必要経費も増えてくることになりますが、それ以上に
「家賃上昇率が高ければ高いほど、時が経つほど運用が楽になる」
からです。
そうすると先に
「この一軒を丸ごと頭金にしてアパート物件でキャッシュフローを一気に増やす」
という方法をお伝えしましたが、実際はその時になると
「アパート物件に交換せずとも、このまま保有し続けてこの物件からのキャッシュフローで十分」
かもしれないのです。
ここまでのポイントで分かる通り、しっかりとした立地に一軒購入するだけでも老後の経済的安定度がぐんと高まる真因は
「家賃上昇」
の前提にあります。
言い換えると
「アメリカ不動産のKFS（重要成功要因）の一つは家賃上昇率」
とも言えるのです。
そしてここからいよいよ進むだろう景気後退の時期を鑑みるに、この時期を好機としつつ、かつ上手に景気後退の時期を潜り抜けていく意味では
「家賃上昇率」
は極めて重要な検討要素になると思います。
言い換えるなら、ここからの好機では
「家賃上昇率が高めの市場」
を狙うことも一考だと思うのです。
そうすると全米広しと言える中で、家賃上昇率が比較的高いと言える場所はどこにあるのでしょうか。
それらの市場で物件を保有することは間違いなく、景気後退の中でも将来に向けて長期投資の安定度を高めてくれることになります。
ここから、全米を俯瞰した時に家賃上昇率が高い地域市場を見ていきましょう。
明日に続けます。
