こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「ここから先、モーゲージ金利は更に上昇していくのでしょうか？」
という類の質問を頂戴しますが、私(佐藤)自身は
「99%の確率でモーゲージ金利は更に上昇していく」
と思います。
その根拠は、仕掛け人であるFRB(連邦準備制度理事会)自身が
「本年はあと2~3回、政策金利を上昇させる」
と断言しているからです。
やるのかやらないのかではなく
「更なる利上げを実施する」
と断言していますし、それに伴ってモーゲージ金利も上昇しない理由が何一つ見つかりません。
思い返すと、近年では実質ゼロ金利政策が実行されたのは
- アメリカ不動産大暴落（とその後の世界金融危機）
- パンデミック
の2つの大きな出来事がきかっけでした。
これらのレベルで世界中を揺るがすような出来事がどんな形でいつ三度起こるのかは誰にも分かりませんが、言い換えるとそのレベルの惨事が再度起こらない限り、実質ゼロ金利政策が実施される可能性は低いことになります。
そのような経済的惨事を期待するものでもないでしょうし、少なくとも今の流れで
「ここしばらくは金利が下がる要素は見受けられない」
すなわち
「2023年に向けてモーゲージ金利は上昇を続ける可能性大」
であることを前提とする必要がありそうです。
そこで不動産投資においても景気後退の時期に入り始めた今、
「経済サイクルの中の景気後退に合わせた投資の進め方」
に切り替えていく必要があります。
景気後退の時期だからこそチャンスが見え、かつその中でも優位性を保って今からの時期をくぐり抜けていける手法。
その一つとして
「家賃上昇率の高い地域市場」
は注目に値する市場です。
ここから、家賃上昇率が高い市場10選を見ていきましょう。
フロリダ州オーランド（Orlando, Florida）
まず最初にご紹介するのはフロリダ州オーランド市です。
オーランド市は過去にもご紹介したことがありますが、特に2020年初頭のパンデミック以降は
「ディズニーワールド」
の一時営業中止が長く続いた関係で、観光業を中心に地元経済が急激に落ちました。
当時は失業率も一気に高まり、それに伴い不動産市場も大きく落ち込んだ経緯があります。
けれどもその後にフロリダ州全体で大きく市場が盛り上がったのは記憶に新しいところです。
特にマイアミを中心に南部への移住者は多く、ここオーランドでも「一戸建て物件」を中心に人気が衰えず、観光需要から一軒家を
「ショートレンタル（Short rental）物件」
として貸しに出すトレンドがあります。
これらの相乗効果により、当地の家賃は2021年から上昇傾向にあるのです。
そこで今回はRentCafeの情報を拝借すると、
このように2021年3月から家賃が急激に上昇し始めていることが分かります。
パンデミック直後こそ需要が一気に減って平均家賃そのものがジワリジワリと下がり始めたものの、人口流入と同時に過去の値下がりを取り返す以上の勢いで家賃も推移しているのです。
今後の景気後退の影響がどのように現れてくるのかは注視する必要がありますが、少なくとも移住先として人気の高いフロリダ州の中でもエンターテインメントを中心に観光需要を取り込み続ける当地において、強い賃貸需要は景気後退の影響を受ける中にも底力のある市場であることは間違いありません。
フロリダ州タンパ（Tampa, Florida）
次にご紹介するのは同じくフロリダ州の南西に位置するタンパです、
タンパ市場も過去にご紹介していますが、フロリダ州内の投資市場としては根強い人気があります。
当地の現在の平均物件価格は
$367,000
で中間家賃は
$1,820
です。
こちらもRentCafeのグラフで見てみると
このようにオーランドと同じく2021年3月あたりから家賃が急上昇している経緯が分かります。
オーランドとの違いはパンデミック直後でも家賃は全く下がっていない点です。
実を言えば、タンパの人口は2020年に入ってからその伸びは多少鈍化したものの
このように今でも健全に人口は増え続けています。
特にリモートワークの増加と共に人口流入が続く傾向が収まる様子はなく、特筆するべきは
「人口増加にも関わらず、市場に出てくる物件在庫は減少傾向」
であり、ということは住に対する需要が限定的な物件数に集約されることから、このまま家賃上昇の傾向も続く可能性が高いことになります。
かくしてフロリダ州タンパもまた高い家賃上昇率の目線でも検討できる地域市場の一つです。
またオーランドにせよタンパにせよ、共通する性質としては
「シニア世代に選ばれやすい引退候補地」
であることです。
米国でもまた高齢化の傾向が見受けられますが、近い将来は間違いなく日本の比ではないくらいにシニア需要が出てきます。
そうすると長期視点で見た時にもこれらオーランドやタンパではほぼ間違いなく安定した賃貸需要が見込めるわけです。
当地で現在のままの人口推移が期待できるとすれば、現在の家賃の高い上昇率に加えて将来の需要安定度を踏まえるとかなり安心な投資が実現しそうです。
高い家賃上昇率が期待できる地域市場について、明日に続けます。
