家賃上昇率の高い市場 ~ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

興味に深いことに、市場では今の時期に不動産投資に対する姿勢が大きく2つに分かています。

「ここから不動産価格は大暴落する！今は投資を控えるべき」

「パンデミック直後に引き続き好機が来た！」

という正反対の姿勢で今を見る2つのグループです。

同じ時代の今を生きる同じ人間なのにこうも対局の姿勢が見受けられるのは実に興味深いことです。

先日も触れた

Be fearful when others are greedy, and be greedy when others are fearful.
（他者が貪欲な時に恐れ、他者が恐れる時に貪欲になれ）

というバフェット氏の言葉を今の時期にどちらに取るかは人それぞれかと思いますが、私(佐藤)自身は

「どの経済サイクルでも不動産投資は上を向いていける」

ことを体験上知っていますし、たった今も自分が関わる取引量が上昇傾向にあることは噓偽りない事実です。

「雨が降っているから」

「風が強いから」

というだけで毎日のトレーニングを辞める理由にはならないと思いますし、どの経済サイクルにあろうが関係ありません。

むしろ世の風潮が来る景気後退（或いはそれ以上の落ち込み）に戦々恐々として及び腰になっているとすれば、それこそ

「他者が恐れる時に貪欲になれ」

こちらが当てはまる時期なはずです。

そしてこのような時期にこそ検討できる戦略の一つとして、本シリーズでは

「家賃上昇率の高い地域市場を狙う」

という考え方をご紹介しています。

「家賃の行く末をグリップする（握る）」

という考え方は不動産投資においては極めて大切です。

およそほとんどの物件では家賃は唯一の収入であり、投資事業を成り立たせる上では

「先の家賃は上向きなのか、下向きなのか」

をきちんと見極めた上で市場を選ぶ必要があります。

今の時期に際立つ家賃上昇率が高い地域市場を選ぶことは、先の景気後退を上手に潜り抜ける上でも有効です。

引き続き、全米で家賃上昇率が高い地域市場を見ていきましょう。

ユタ州ソルトレークシティー（Salt Lake City, Utah）

ユタ州のソルトレークシティーは私も注目し続けている地域市場です。

昨今の状況としては、当地の物件価格は周知のとおりかなりの勢いで急上昇を続けてきました。

その要因としては

⇒ 増加し続ける不動産需要

⇒ 在庫の枯渇

の双方です。

統計によると、当地の不動産価格は昨年比で24%以上も上昇した様子。

当ブログでは度々アメリカ不動産投資からのリターンを

「保守的に見て10% ～ 15%」

とお伝えしていますが、ソルトレークシティーではキャッシュフローを抜きに物件価値上昇による純資産増加だけでも24%以上ものリターンがもたらされたことになります。

仮に当地に投資していたとしたら総合リターンとしては30%以上を取得していたことは間違いありません。

ちなみにここソルトレークシティーでは不動産需要がここからは激減するかといえば、

「不動産需要激減の可能性は極めて低い」

と言えます。

その理由は、

• マイクロソフト社
• アドビ社

等、IT系の大手がソルトレークシティーにはガッチリ食い込んでいるからです。

このような優秀な人材が多く集まる地域では人口増加も安定し、同時に賃貸需要も事欠かない傾向があります。

そこで当地の家賃上昇率を見てみると、

このようにやはり2021年3月から家賃上昇率が高まっており、雇用環境が大きく変わらない限りは安定した家賃上昇が引き続き期待できるのがソルトレークシティーです。

テキサス州オースティン（Austin, Texas）

出ました、テキサス州はオースティン。

当ブログでも度々ご紹介していますが、間違いなくオースティンは

「全米で最も熱い市場」

です。

語らずとも知られるテスラのギガ工場を始めとして、近年はサムスンも当地に半導体工場を建設中です。

サムスン、米テキサス州テイラーに新たな半導体工場170億ドル

オースティンのレベルで将来が約束されている市場は全米でもそうはなく、

「目をつぶって物件を購入してよい」

とは言いすぎですが、その不動産市場は全体的に安定度が抜群に仕上がりつつあります。

また統計によると

「オースティンは向こう5年の人口増加が全米ナンバーワン」

と目されており、人口の増加はすなわち不動産需要に直結しますから、強烈な需要が今後も続くことになります。

そして当地の現在の不動産価格は平均が$639,900となっており、平均家賃は$1,735です。

ここまでに見てきた市場と比べると家賃そのものはまだ低い印象がありますが、実際にはその中身は

「家賃上昇率は毎年15%以上」

となっており、賃貸市場の地盤が強固であることが数字で証明されています。

家賃変化の推移としては

このようにパンデミック直後にやや下がり、けれどもやはり2021年3月から一気に急上昇しています。

コロナ禍においても米国ではすでに昨年から積極的に経済を回す動きが出ており、同時に当地への人口流入が加速する流れの中で家賃上昇も全米平均以上に伸びてきたことが分かります。

「アメリカ不動産投資のリターンは保守的に見て10% ～ 15%」

という基準から考えれば、物件価格の上昇は抜いた家賃の上昇だけでもトップレベルの数字が実現しているのです。

家賃上昇率が高い地域市場について、明日に続けます。