家賃上昇率の高い市場 ~ ⑤

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

子供の頃に

「なぜお金に関する授業はないの？」

と疑問に思った記憶のある方はまずいないのではないでしょうか。

佐藤も小学生の時に

「お金についてもっと知りたい！」

とは微塵も思わなかったのが正直なところですし、

「お金とは働いた後で貰えるもの」

「お金があれば何でも買える」

程度の認識しかありませんでした。

実際に聞かされる理屈は

生きていくにはお金が必要

↓

お金をもらうには社会で働かないといけない

↓

もらえるお金は職業に応じて違う

↓

給料の高い仕事に就くには勉強する必要がある

↓

「だから勉強するんだよ」

というものでした。

けれども大人になった今よく考えてみると

「少しでも多くお金をもらう為に勉強をする」

というのであれば、それ以前に

「最後の目的となるお金とは一体何なのか？」

を何よりも先に知る必要があるはずです。

けれども、資本主義経済の中で一番最初に学ぶべきお金については誰も深く学んだことがありません。

最近は日本でも投資についての授業を導入し始めていると聞きますが、問題は

「投資を教える先生は、果たして先生自身が自分で投資を実践しているのか？」

ということでしょうし、自分で投資経験がないのならばせめて世の経営者や投資家は講師として参加する必要があるように思います。

後年、ある人から

「資本主義社会ではお金についての勉強はさせない仕組みになっている」

「なぜから資本主義や社会主義は関係なく、お金を動かす彼らが世の経済を動かしているから」

「99%以上の人々はお金について知らない方が（世の経済を動かす人々にとっては）都合がいい」

と聞きましたが、その真偽は別にしても

「お金がないと生きていけない世界で、学生の頃にお金について学んだことがない人々の割合は99%以上」

とは否定できないように思います。

そして答えだけ切り取って言えば、資本主義で誰もが深く知るべき金融知識は

Debt（借金）とTax（税金）

の2つであり、これらがテコの原理でいうところの「支点」になります。

Debt（借金）とTax（税金）を深く理解して使う人々は半ば自動的に富が蓄積されていきますし、反対にこの2つを深く知らないままに過ごすと、人生の大半ではこの2つの為にお金で苦労することになりかねません。

そしてDebt（借金）を語る時、その最も大切な視点は

「Debt（借金）の性質をよく理解してDebt（借金）をコントロールすること」

であり、本シリーズでお伝えする家賃上昇率についてはDebt（借金）をコントロールする上でその一役を担うものです。

根本原理は

「出る（支出）を押さえて入る（収入）を増やす」

に他なりませんが、今回ご紹介する市場では米国内の他の市場と比較すると借金のコントロールに有利な条件の一つが揃っているわけです。

家賃上昇率の高い地域市場について、本日も続けます。

ジョージア州アトランタ（Atlanta, Georgia）

ジョージア州のアトランタには2000年初頭から度々訪れていましたが、当時はアトランタ市場がここまで大化けするとは予想だにしませんでした。

アトランタの人口は

このように推移しており、一度は大きく衰退した人口が2000年初期には徐々に戻り始め、2017年あたりから爆発的に増えて近年の人口増加率は何と14%を示しています。

雇用機会の増加も全米平均以上の10%をマークしており、おかげで近年は当地を訪れるたびに酷い渋滞に見舞われますが、市場としてはその成長が間違いのないものであることが分かります。

現在の物件価格は$412,000まで上昇しており、家賃の推移は

このように2021年3月からぐっと盛り上がり、堅調な推移が見て取れます。

このような背景から不動産市場としても人気が定着しており、家賃上昇率はもちろんのこと人口増加の具合を見ても当地への投資は確実性が高いことが分かるのではないでしょうか。

アリゾナ州フェニックス（Phoenix, Arizona）

アリゾナ州のフェニックスは当ブログでも度々取り上げますが、不動産投資市場としてはかなり以前から人気のある地域です。

現在もその人気は衰えていませんが、その理由は

• 不動産価格が$392,500と全米平均よりも低いこと
• 経済成長が続いていること

です。

昨今のパンデミックでは当地の物件価格も異常に上昇し、昨年比で17.8%と大きくジャンプアップしています。

それでも買い手は尽きず、現在も勢いが衰えない市場です。

フェニックスの不動産市場を語る時に、この勢いを衰えさせない理由の一つに

「州外からの購入者」

があります。

フェニックスもまたシニア世代に人気の高い地域であり、当地にはシニアタウンも充実しています。

そして昨今のパンデミック以降の流れでカリフォルニア州等の税金が高い地域からフェニックスに人々が移り住む傾向があり、州外からの購入者が不用意に物件価格を釣り上げてしまうパターンがあるのです。

例えば当地の物件が「$390,000」だとする時、地元の買主が

「$395,000で」

とするところを州外からの買主が

「$420,000で」

などと高く出してきます。

カリフォルニア在住の買主にしてみれば

「カリフォルニアに比べたら激安じゃないか！」

とその安さに驚くことになり「安い買い物だ」という感覚から値段が吊り上がってしまうパターンです。

そんなフェニックス市場の家賃は

このように力強く伸び続けており、ここから物件価格はいよいよ高い水準に入る可能性はあるものの、家賃上昇率の

内部要因

外部要因

の2つを上手に捕まえることで然るべき運用が実現すると思います。