セルフフリップ：まずは市場を選ぶ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「ここから米国は景気後退が深まる可能性が高い」

「けれどもその後、景気が上向き始めたら一気に動きたい」

そんな風に考える人々は増えているようです。

本年3月以降からの政策金利の上昇に伴うモーゲージ金利の上昇を受けて様子を始める人々が増えつつある今、

「売り手市場から買い手市場へ」

と市場は着実に変化し始めており、特にオフマーケットでは好機が現れ始めているとみています。

自分の資産形成においてここからの時期をどのように定義するかは人それぞれですが、おしなべて

「その後の来る好機に備えて〇〇を整える」

という計画的な準備行動そのものは正しいと言えるのではないでしょうか。

不動産業界としては恐らくここからの時期に

• エージェント試験を受ける人々の数
• ブローカー試験を受ける人々の数

も多少なりとも増えてくるでしょうし（業界がスローなうちに時間がかかる試験勉強に取り掛かる意味で）、

「経済が下向く今からの時期に資金を蓄え、来る好景気に備える」

そんな風に用意周到に行動を起こし始める人々もちらほら見受けられます。

そこで当ブログでもこのあたりの流れを意識して、先日お伝えしたような

「アメリカ不動産の今」

をお伝えすると同時に、

「好景気から活かせる不動産投資の具体的な行動指針」

等にも触れておきたいと思います。

実際には数年先の好景気からというよりもたった今でもディール物件を見つけて資産形成を図るのに使える手法ですがその一つとして今回は

「セルフフリップのイロハ」

について見ていきましょう。

フリップとは一言で言えば

「ボロボロな物件をピカピカにひっくり返す」

意で、大掛かりに修繕が必要な物件を買い取ってフルリノベーションを行い、物件価値を高める行為です。

2008年から本格的に不動産価格が滑落し始めた数年後、その下落がようやく落ち着いてきたのが2012年のあたりでした。

この底値の合図を統計上確認出来た後は、実に数多くの人々がアメリカ不動産市場に参入してきたものです。

その時に果敢に立ち上げた人々は後に市場価格が2008年のそれを越えた後、特に昨今のパンデミック以降はそれまでの仕込みが大きく花開くこととなりました。

今回の資産バブルにおいてここからは半ば意図的に資産価値が押し下げられていくと思いますが、こと不動産資産のカテゴリーにおいてはどれほどの価格調整が発生するかは未知です。

ここまでの傾向見る限りは

「ごく限定的な調整に留まる見込み」

に見えますが、いずれせにせよ

「価格調整がひと段落した」

と思われる後には一気に動けるように、ありとあらゆる準備をこの時に整えておくことは意義深いのではないでしょうか。

フリップを仕掛ける前に

そこで本シリーズでは

⇒ 今すぐセルフフリップを実行したい

⇒ 景気回復後の流れでセルフフリップを実行したい

という双方のニーズに合致するように、セルフフリップの概要と流れについてお伝えしていきます。

最初に前提を述べると、セルフフリップで成功する鍵は大まかには

• ディールを見抜く真贋を持つこと
• チーム力をもって遠隔投資のシステムを確立すること

の2点です。

そしてセルフフリップを実行する市場ですが、これは

１．自己資金のボリューム（いくら自分で準備できるのか？）

２．求める総合リターン（どのレベルの結果に自分が満足できるのか？）

に大きく左右されることになります。

フリップ行為そのものは

⇒ 東西海岸のキャピタルゲイン市場

⇒ 中西部のキャッシュフロー市場

或いは全米のどこでも実行できる一方で、必要となる自己資金を比較するとほぼ

キャッシュフロー市場 < キャピタルゲイン市場

の式で、およそかかる費用としては常にキャピタルゲイン市場の方が負担が大きいものです。

けれどもここはどちらが良いか悪いかの話ではなく、どこの市場であれ

「自分の投資目的に合致した成果が上がる」

のであればよいと思います。

例えばカリフォルニアの典型的なキャピタルゲイン市場の場合、セルフフリップに関する自己資金は普通に数十万ドル単位で準備が必要になる場合が多くあります。

けれどもそれこそカリフォルニア在住の人が自宅の物件価値を担保にHELOCでフリップ資金を用意できる場合、今のカリフォルニア市場の物件価値で言えば結構な額の資金をHELOCから引き出すことが出来るわけです。

そして

１．セルフフリップにHELOCからの資金を投じる

２．フルリノベーション後に価値を高めてテナントをつける

３．後にリファイナンスでキャッシュアウトし、HELOCに返済

の流れでHELOCから一時的に借りて後に返済するパターンは最も理に適うと同時に、その結果は

「半端なくエクイティが高まる」

という、いわゆる物件の含み益で大きくリターンを得ることが出来ます。

これに対して中西部のようなキャッシュフロー市場の場合はキャピタルゲイン市場のそれよりは低い数字で

• 購入
• フルリノベーション

の双方を実施することが出来、かつその後もキャッシュフローが期待出来るものです。

セルフフリップとしてはどこの市場でも実現できる中で、まずは大きく分けで前述の

「潤沢なエクイティが欲しいのか」

「安定したキャッシュフローが欲しいのか」

のいずれかに的を絞り、セルフフリップの市場を選定するところから始めるとよいと思います。

ここから、市場を選択した後のステップを見ていきましょう。

明日に続けます。