巨大軍艦を組み立てていく

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資を懐疑的に見る人からよくある質問に

「家を所有しても意味がないのでは？」

というものがあります。

「物件を購入すれば、帳簿では確かに資産を持つ」

「けれども現実の生活で必要なのは建物ではなく紙幣だ」

「維持費ばかりがかかる物件を所有して、それに何の意味があるのか？」

という質問です。

この質問に対する答えの一つとして、私(佐藤)自身はとりわけアメリカ不動産のことを

「人生の経済面に挑む軍艦」

のように見ている節があります。

ここではもちろん戦争論の話ではなく、（他人様との比較ではない）「誰の人生にも降りかかり得る経済的挑戦に挑むための軍艦」です。

軍艦は大型であるほど

⇒ 初速度は遅い

⇒ 機動性にはかける

⇒ けれども安定度は抜群

⇒ その砲撃は限りなく強力

ということが言えます。

その軍艦上に設置された艦砲の種類と数は大型の軍艦であるほど多く、かつ砲口径（弾頭サイズ）も大型であるほど大きいもの。

そして不動産資産という軍艦の場合、そのリターンは家賃収入という

「単一の艦砲」

のみならず、キャピタルゲインを始めとする

「複数の艦砲」

を有してあらゆるところから「リターン砲」が飛び出してくることになります。

それは確実に老後に向けた揺るぎない自分基金の強力な土台となり、翻ってボクシングに例えるならその成果は（一撃必殺の大振りパンチではなく）強烈なボディーの連続をもたらすことになるのです。

それは

「けれども現実の生活で必要なのは建物ではなく紙幣だ」

この質問に十分に応えるものとなり、各艦砲から飛び出すリターンの総合力が人生に降りかかる経済的な挑戦を木っ端微塵に打ち砕いてくれるのです。

綺麗事ではない現実を語るならば、アメリカ不動産を隅から隅まで理解して

「人生を全うするのに経済的な挑戦に十分に挑める軍艦」

に仕上げるにはそれなりの労力が必要ですし、時間をかけて学ぶ必要があります。

更に現実を語るなれば、

「世の中の変化と共に自分も変化して」

「世の経済の動きに合わせて軍艦構築の過程を変化させる」

ことも必須条件です。

けれどもその先にある結果は

「家をもって何になるのか？」

どころか、

「（不動産投資という形態で）家をもっていたおかげで安泰の老後」

になることは間違いなく、アメリカ不動産投資はピラミッド構造の資産形成の中でも根本的な揺るぎない土台の構築という大役を果たしてくれることになります。

そんな

「軍艦の艦砲数と種類」

を順調に整えていくツールの一つとして「不動産版：個人の貸借対照表」は使えるのです。

最終形態としてのキャッシュフロー

昨日までの続きで具体的に見ていきましょう。

昨日の表を改めて出します。

資産
当座預金口座	$12,800.00
修繕準備金口座	$3,500.00
一戸建て物件	$240,000.00
減価償却費総額	-$40,000.00
資産合計	$216,300.00
負債
テナントのセキュリティデポジット	$1,200.00
クレジットカード返済額	$2,500.00
モーゲージ残高	$125,000.00
負債合計	$128,700.00
純資産
オーナー資本金	$5,000.00
利益剰余金	$82,600.00
純資産合計	$87,600.00

不動産投資をして

「Equity（純資産）を最大化させる」

とは即ち右下（赤字）の

利益剰余金 $82,600.00

この数字が膨れ上がっていく状態を言います。

資産形成が健全に進んでいるのならば、この利益剰余金は増加傾向にあるはずです。

その増加分を

⇒ そのまま内部保留

⇒ 次の投資資金に

⇒ 生活費に

⇒ 遊行費に

と何に使うかは自分次第ですが、少なくとも

利益剰余金増加額 > 好きなことに使うお金

である限り、

「かなりの確率で経済的に脅かされることなく人生を終える」

ことになります。

それでは

「利益剰余金が増加し続ける傾向」

とは何かといえば、これは

「キャッシュが増加し続ける傾向」

に他なりません。

そして不動産投資の場合、キャッシュが増加し続出口は

１．純収入からのキャッシュフロー

２．物件価値を担保とするキャッシュアウト

３．物件売却によるキャピタルゲイン

の3つです。

完結に定義を語ると

純収入からのキャッシュフロー

家賃収入を中心として資産が生み出す現金に対し諸経費を差し引いた後に残る純粋な収入の流れ。

家賃収入の元となる戸数が多ければ多いほどキャッシュフローは豊かになる。

物件価値を担保とするキャッシュアウト

物件価値が購入時よりも大きく上昇した際に物件の中に含み益が生まれている。

「物件価値が高まってもお金にならない」

ということはなく、この含み益を担保に融資を受けることでキャッシュを引き出す。

その方法は

• リファイナンス
• HELOC

の2つ。

物件売却によるキャピタルゲイン

物件を売却する際の

売却価格 - 購入価格

の差額で利益を出す。

フリップ専門業者の場合はここで利益を生み出し、フリップを繰り返すことで利益の総額を高めていく。

。。。

このような3つのパターンがあり、これらはいずれも

「現実の生活で必要なのは建物ではなく紙幣だ」

この指摘に応えるものです。

かくして

「Equity（純資産）を最大化させる」

とは、いずれにせよ最終的には然るべきタイミングでその資産をキャッシュ（現金）化することで経済的豊かさを実現させる意味になります。

ちなみに私(佐藤)自身の場合は軍艦構築基準は明確に定めており、

「1戸あたりのキャッシュフローを最大化させること」

このたった一つのテーマに

• 軍艦全体の設計
• 艦砲の数
• 艦砲の種類

を整え続けています。

明日に続けます。