こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
自宅購入・所有時に派生する控除項目についてお伝えしています。
昨日は4番目の
固定資産税（Property Taxes）
についてお伝えしましたが、固定資産税も決して小さくはない金額なだけにそのまま控除項目になることは物件所有に有利な側面を与えます。
昨日お伝えしたように基本的な税制としては
夫婦が合算して申告する場合 ⇒ 上限$10,000
独身、もしくは既婚の個人が別々に申告する場合 ⇒ $5,000
と上限がありますが、それでも現金を大きく手元に残すことになります。
単純計算で夫婦世帯で
「固定資産税は$4,000だった」
という場合、仮にこの夫婦の税率が30%だとすると
$1,200（$4,000 X 30%）
で、$1,200が手元に残るわけです。
「でも、$4,000が先に出るわけですよね？」
といえばそうなのですが、実際は計算すると分かりますが賃貸の場合は最初からこの固定資産税分は家賃に含まれています。
家賃とは掛け捨てと同じですから、どうせ支払うなら
「$1,200を手元に残した方が良い」
という話なのです。
ちなみに利息で加味した場合、$250,000の物件に対して80%となる$200,000の融資を受けた場合は毎月の返済額は固定金利が3%と7%の違いで考えると
30年固定金利3%の場合 … $843.21
30年固定金利7%の場合 … $1,330.60
と
$487.39（$1,330.60 - $843.21）
で、1年に
$5,848.68（$487.39 X 12ヵ月）
もの差額が出てきます。
同時に、一年間の利息合計はそれぞれ
30年固定金利3%の場合 … $5,942.90
30年固定金利7%の場合 … $13,935.65
と
$7,992.75（$13,935.65 - $5,942.90）
もの差です。
そうすると30%の税率の場合は
$2,397.82（$7,992.75 X 30%）
これだけ多く手元にお金が残ることになり、結果として実際に手元から出る年間差額は
$3,450.86（$5,848.68 - $2,397.82）
ということになります。
ここに固定資産税を計上することで手元に残るお金も考えると、いよいよ
「賃貸と購入とどちらが良いのか」
という話になるのです。
ここから
１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）
２．ホームエクイティローン（Home Equity Loan Interest）の利息
３．ディスカウントポイント（Discount Points）
４．固定資産税（Property Taxes）
５．改築費用（Home Improvements）
６．ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）
７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）
８．キャピタルゲイン（Capital Gains）
これら8つの控除項目の中で、エキストラで計上出来る項目について見ていきましょう。
改築費用（Home Improvements）
自宅を所有した際に控除項目と出来るエキストラの一つに
改築費用（Home Improvements）
があります。
「家を改築することで、その改装費用が経費計上できる。。」
そう思うと夢があるものです。
例えば私(佐藤)自身は自宅の改築で行いたい箇所として
- バスルーム
- 裏庭
の2つがあります。
バスルームは新築当時から全く変わっておらず何の変哲もないバスタブが古くなっており、特に壊れているわけではありませんが
こんな風に改築してアップグレードしたいと考えています（かなり妄想含む）。
また裏庭に至っては前オーナーがテコ入れしたものをそのまま引き継いだままにしていますが、言っては申し訳ないのですが
「このデザインはどうかな。。」
と思える造りです。
そこでここは自分の好みで思いっきり
こんな風にアップグレードし、裏庭で思いっきり南国の雰囲気を演出したいと考えています（かなり妄想含む）。
これらの改築にかけたお金が経費計上できるのなら、そんなに素晴らしいことはありません。
。。。
と言いたいところですが、実はそんなに都合のよい話はなく
「改築費用（Home Improvements）は控除対象になる」
とは事実ですがその中身はそれなりに厳しい規定があります。
簡単に言えば、改築費用（Home Improvements）が経費計上として認められるのは
「生活に必要とされる常識の範囲の改築」
です。
上記のようなバスルームや裏庭のアップグレードは個人で行う分には結構ですが、
「それは本当に必要か？」
と問われるとその答えは明らかです。
どうみても生活に必須ではないアップグレードですから、上記のレベルの改築費用を経費計上した場合は高い確率で認められないことになると思います。
それではどのようなパターンが「必要と判断された改築」として認められるのかといえば、分かりやすい例として
「居住者への医療行為に必要な設備の設置」
「身体に不自由のある居住者に必要な改築」
があります。
これらは確実に居住者にとって必要であり、それに伴う改築が控除項目として認められることになるのです。
ちなみに
「キッチンが使えなくなり生活に支障がある」
という場合でも不必要なアップグレードではなく常識の範囲で行われるキッチン改築は経費計上が認められると思います。
【免責】
佐藤はCPA資格を有しておらず、上記はあくまでも佐藤個人の知識と理解の範囲です。
控除項目となり得る改築費用（Home Improvements）を検討する場合は必ずご自身でご確認ください。
