複数の物件と交換する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）から派生するBoot（ブーツ）についてと（佐藤にとっての）交換の理想形についてお伝えしましたが、冒頭で軽く

資産形成 = エクイティを積み上げていくこと

と触れたところ、意外にも大きな反響を頂きました。

「生活に必要な現金が欲しい」

「投資で手元の現金を増やしたい」

これは全くその通りで、いかなる投資活動であろうとも最終的にはその結果が生活に必要な

• 商品
• サービス

と交換される必要があります。

電子マネーが台頭しつつある昨今ですが、それでも通常は商品とサービスの対価として自分のポッケから出るべきは現金です。

そうすると

「手元の現金を増やしたい」

「資産形成の目的は現金を増やすことだ」

そんな発想になるのは自然でしょうし、そこに間違いはありません。

けれども資本主義のカラクリとしては現金はエクイティから派生しますから、正しくは

「現金を得たいのであればエクイティを高めることを意識した方がよい」

ということになります。

このことはアメリカ不動産投資に限らず、金融資本主義の世界で資産運用を進めていく上ではどんな資産形態でも同じ考え方であり、一番分かりやすい例に会社経営です。

会社もまた一つの「資産」であり、そこには会社としての「資産価値」があります。

上場企業の場合は株価もまた資産価値を反映しており、本年夏の時点では世界で最も価値のある企業ナンバーワンは

アップル社（2兆4310億ドル）

でした。

今の為替で1ドル150円で計算すると、

「364兆6500億円の価値がある」

という途方もない計算になります。

これだけの価値があるからこそ、アップル社の事業からは毎日すさまじい金額のキャッシュが生み出されているわけです。

かくして個人の資産運用にしても

• 株式
• 不動産
• 債権
• コモディティ

と何でもよいのですが、そこに共通する考え方としては

「自分が所有するエクイティを高める」

という目的に資産運用の方向性を合わせる必要があります。

アメリカ不動産の場合、本シリーズでお伝えする1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）がエクイティを大幅に向上させる力点としても使えるのです。

本日も続けます。

もう一つのBoot（ブーツ）回避方法

そこで昨日は佐藤の例を挙げて1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）においてBoot（ブーツ）を回避する方法として

「マルチファミリー物件と交換する」

パターンについて見ていきました。

私(佐藤)自身は積み上げたエクイティを崩さず、むしろ人生の最後の日まで積み上げていくつもりです。

そうするとアメリカ不動産を通してエクイティの積み上げを最大化させていくには1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）の場面でも

• Boot（ブーツ）を発生させない
• 価値の高いマルチファミリー物件を選ぶ
• マルチファミリー物件からより潤沢なキャッシュフローを受け取る

という方向性が佐藤の目的に合致することになります。

これに対し、

「自分もBoot（ブーツ）は発生させたくない」

「けれどもマルチファミリー物件のレベルまではいきたくない」

「シングルファミリー物件のままが良い」

という場合はどうすれば良いのでしょうか。

この場合、Boot（ブーツ）を回避するには

「より価値の高いシングルファミリー物件と交換する」

という方法も考えられますが、ここは慎重に検討する必要があります。

なぜならあまりにも価値が高いシングルファミリー物件は修繕費もそれなりに高額になる傾向があり、運用成績そのものが低くなる可能性もあるからです。

また

「グレードがAの高級物件」

とは聞こえが良いのですが、このレベルの物件を賃貸物件として使うことには一定のリスクがあります。

その最たるものが「空室率」であり、あまりにも家賃が高いとテナントが定住する可能性も低くなりかねません。

ついでに言えば、あまりにも家賃が高い物件であればその物件を賃貸出来るレベルの人々は自宅を購入する傾向があるものです。

そうすると交換物件対象としては願わくば

「物件グレードは同等価値かそれ以下」

けれども

「キャッシュフローは今まで以上に」

という矛盾する両方を実現してしまいたいものです。

ただし交換物件が同等価値かそれ以下であればBoot（ブーツ）が発生してしまう可能性が高くなります。

するとこの矛盾を解決するにはどんな打ち手があるのでしょうか。

この時の最善解は

「複数の物件と交換すること」

です。

1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）でDelayed Exchange（ディレイドエクスチェンジ）を使う場合は

１．交換元の物件の売却

２．交換先の物件の購入

この2つのタイミングにある程度の猶予がありますが、この期間に交換先の物件は3つまで候補を挙げることが出来ます。

そしてこのルールで誤解し易いのが

「候補物件を3つ挙げた場合、その中から交換先の物件を1つだけ選ばねばならない」

という間違った解釈です。

実際には3つ候補を挙げたのならばその中から1つに絞る必要はなく、

⇒ 1つと交換する

⇒ 2つと交換する

⇒ 3つ全てと交換する

のどれでも選ぶことが出来ます。

そこでシングルファミリー物件を1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）を使って

• 物件グレードは同等価値かそれ以下
• キャッシュフローは今まで以上に

の矛盾する双方を実現するには

「2つもしくは3つの物件と交換する」

という方法を取ることで、ほぼ確実にBoot（ブーツ）の発生を避けながらキャッシュフローを増やすことが出来るようになります。

本シリーズの最初に挙げた

所有物件価値：$250,000（元金残高$50,000、交換資金$200,000）

交換対象物件価値：$250,000（頭金$50,000、新しい元金$200,000）

という例ではBoot（ブーツ）が発生してしまいますが、ここを例えば

所有物件価値：$250,000（元金残高$50,000、交換資金$200,000）

⇒ 交換対象物件A：$250,000（頭金$100,000、新しい元金$150,000）

⇒ 交換対象物件B：$250,000（頭金$100,000、新しい元金$150,000）

とすることで物件を2つに増やし、かつキャッシュフローを大幅に増やすことが出来るようになります。

1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）ではこのような複数の物件に交換することで、より適切にBoot（ブーツ）を避けられることも覚えておきましょう。