Mortgage Banker（モーゲージバンカー）～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Noninstitutional Lenders（非制度的レンダー）についてお伝えしています。

昨日までにお伝えした

Institutional Lenders（機関レンダー）

Noninstitutional Lenders（非制度的レンダー）

この両者は明らかに違います。

知名度からすれば前者の機関レンダーは普通に世間に知られる存在でも、後者の非制度的レンダーについて知る人はほとんどいません（というより、その存在に気づかない）。

自分がいざ物件を購入する立場になってリアルターを始めとする不動産関係者と関わる段階になって

「へー、そんな役割の仕事があるんだ」

と知るのが通常ですし、実際にサービスを利用したとしても物件契約からクロージングに至るまで

「誰が誰で、どの役割をしているのか」

までは結局最後まで分からないものです。

さしあたり、Noninstitutional Lenders（非制度的レンダー）に分類される

• Mortgage Broker（モーゲージブローカー）
• Mortgage Banker（モーゲージバンカー）

の違いとしては

自分にあったモーゲージ会社を探してくれる人 ⇛ Mortgage Broker（モーゲージブローカー）

実際のモーゲージ申請からクロージングまで融資実務に従事する人 ⇛ Mortgage Banker（モーゲージバンカー）

と捉えておくと良いと思います。

かくしてモーゲージ会社が選ばれて具体的に申込みと審査が始まる段階から、その仕事はMortgage Banker（モーゲージバンカー）へと引き継がれていきます。

借り手である自分と接する窓口はクロージングまでMortgage Broker（モーゲージブローカー）だったとしても、実際の手続きはMortgage Banker（モーゲージバンカー）が担っているのです。

そこでMortgage Banker（モーゲージバンカー）の主な業務概要を3つのステップで捉えてみましょう。

Originating loan（オリジネイティングローン）

借り手に対して融資を実行する段階を名詞形で

Originating loan（オリジネイティングローン）

と呼びます。

「融資を申し込んで、融資審査を通過し、実際に融資を受けて物件を購入した」

この一連の流れが

Origination（オリジネーション）

です。

大元を意味する「Original（オリジナル）」という言葉があると思いますが、融資行為で誕生するNote（債権）の大元が作られるプロセスですからOrigination（オリジネーション）というわけです。

端的にOrigination（オリジネーション）は

１．申込書を受け付ける

２．融資審査を行う

３．融資を実行する

の3つのステップで進められ、然るべき審査をもって借り手に融資が実行されることになります。

厳密には前でのMortgage Broker（モーゲージブローカー）もOriginating loan（オリジネイティングローン）に携わることがありますが、Mortgage Broker（モーゲージブローカー）によるそれは極めて限定的な動きです。

融資審査の段階では必ずUnderwriting（アンダーライティング）という精査過程が発生しますが、このUnderwriting（アンダーライティング）は専門家がチームで行う必要があり、Mortgage Broker（モーゲージブローカー）はUnderwriting（アンダーライティング）のレベルまでは出来ませんので、申込み以後のお鉢はMortgage Banker（モーゲージバンカー）に回されているのです。

Servicing loan（サービシングローン）

ひと度融資が組まれてお金が貸し出されたら、その次のステップはServicing loan（サービシングローン）と呼ばれる借金回収サービス業務の段階になります。

融資が実行された後は債務者となった借り手には返済責任があり、その返済をOriginating loan（オリジネイティングローン）を行ったMortgage Banker（モーゲージバンカー）が毎月回収するのです。

ここで言うServicing（サービシング）とは

「ローンの回収業務に仕える」

意となり、債務不履行時の対応も踏まえてServicing loan（サービシングローン）として回収業務が始まることになります。

この時のルールとして債務者に独自の「Escrow Account（エスクロー口座）」が準備されることになり、この固有口座では

入金：債務者からの返済

出金：債務者代理で固定資産税や保険料の支払い、元金返済、利息支払い

等が記録され続けることになります。

毎月の返済額は元金一部と利息の合計金額となる中で、利息は融資を行ったモーゲージ会社の利益となるわけです。

Selling loan（セリングローン）

そして最後のステップはローン債権の売却です。

2つ目のServicing loan（サービシングローン）の段階ですでに債権が誕生してMortgage Banker（モーゲージバンカー）には利息という形で毎月利益が入ることになります。

けれども言い換えると

「Mortgage Banker（モーゲージバンカー）にとって、Servicing loan（サービシングローン）期間の利益は利息しかない」

とも言えるわけで、Origination（オリジネーション）段階の稼ぎと比較すると利息からの稼ぎは微々たるものですから、それよりも

① 債権を投資家に売却する

② 債権を整理して資金を取り戻す

③ その資金をもって次のOrigination（オリジネーション）に取り組む

という方が好まれますし、そうでなければ不動産業界の流れが鈍くなります。

結果としてお金の借り手からすると

「融資を組んだけれども、数週間後に途端に『Servicing Loan担当社が代わります』という通知を受け取った」

というのはよくあることです。

返済先が代わったということは借り手目線では

「自分が組んだ融資の債権がMortgage Banker（モーゲージバンカー）の手を離れた」

ということになり、このタイミングでMortgage Banker（モーゲージバンカー）との取引も完全に終了したことになります。

Noninstitutional Lenders（非制度的レンダー）について、明日に続けます。