こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まで、2023年におけるアメリカ不動産価格の傾向について見立てをお伝えしてきました。
物件価格そのものが需要と供給のバランスで決まる一方で
「住宅に対する需要は尽きない」
ことは確実に言えます。
その上でマクロ的には
- インフレ基調の国
- デフレ基調の国
これら2つには確かな違いが見受けられます。
あくまでも一般的な傾向論にはなるものの、対不動産価格としては
インフレ基調の国 ⇒ 物件価値は原則上昇
デフレ基調の国 ⇒ 物件価値は原則下降
という違いです。
どの国であっても
不動産市場 = 地域市場の塊
ですから、厳密にはインフレ基調であれデフレ基調であれその事情は地域ごとに違いがあります。
おそらく日本の不動産投資の王道は
「一棟買い」
でしょうし、この方がリスクも低くキャッシュフローが潤沢になり易いはずです。
過疎化する地域の不動産は原則避けるべきでしょうし、その一方で地方都市でも名古屋や福岡の都市部のように物件価値が上昇の見込みがある地域は多く存在します。
けれども今のデフレが続く日本では「原則物件価値は下がる」という前提で考えておいた方がよいのではないでしょうか。
このことは中国でもここからしばらくは似たような事情が出てくると思います。
中国でも実質不動産バブルが崩壊していますが、過去のツケはこれから長年にわたり国全体を借金で苦しめることになりかねないでしょうし、
「今の中国都市部で不動産を購入するべきか否か」
は、過去の日本と同様に低金利が始まっているにも関わらず中国の主要70都市の新築住宅価格が下がり続けている様子を見ればその答えが分かります。
インフレ基調にチップを置く
私(佐藤)自身は自分の資産形成をほぼアメリカ不動産で固めていることはたびたびお伝えしているとおりですが、その根本的な理由に
「米国がインフレ基調の国であること」
「FRB(連邦準備制度理事会)の誘導目標が2%強であること」
「行動を起こす国であること」
があります。
アメリカという国が完璧だとは思いませんが、少なくとも現代の金融資本主義を仕掛ける主役であることは変わらず、私たちが生きている間にアメリカドルの基軸通貨としての地位が完全に崩壊する可能性は低いのではないでしょうか。
このことは
「アメリカ不動産高ドル安」
が続く傾向を意味しており、米ドルの強みに対してアメリカ不動産価値は更に強い傾向が続くことになります。
たった今は
「アメリカ不動産安ドル高」
に針が振れている段階ですが、その答えは簡単で
⇒ 資産バブル期を通して過度に資産が膨れ上がった
⇒ 押し上げる要素が失われた為、資産が萎み始めている
からです。
最終的には数年かかってパンデミック以前を少し上回るレベルに収束する見方が妥当かと思いますが、インフレ基調が変わらない限りは
「価値が下がっても慌てて売却しない方がよい」
ということになります。
そしてここ数日で見てきたのは
「過度な資産の膨らみが、ここからの萎みにより価格は下がってくる」
「けれども2023年には価格上昇基調に戻る可能性がある」
という主張を擁護し得る要素でした。
昨日にまとめたとおり
- 供給数がさらに減少する
- モーゲージ金利が下降し始める
- インフレが落ち着き始める
- 失業率が低水準に留まる
これらの可能性は確かに見えており、その意味では
「2023年に平均価格が上向く可能性も否定できない」
というものでした。
保守的に備える
そこで私(佐藤)自身は2023年以降のアメリカ不動産価格の推移についてどう見ているのかといえば、
「価格調整は続く可能性の方が高い」
と考えています。
昨日までに見てきたように価格を押し上げる様々な因数が存在することはもちろんですが、結局のところ市場価値とは
「売り手と買い手が同意した価格」
であり、
「今が買い時と考える就業人口は16%に留まる」
という数字に決定的な答えがあるように思います。
その上でアメリカ不動産投資の今の無難な進め方としては
「価格調整は進み、価格は更に下がる前提に考える」
「その最悪の場合を想定した範囲で買い増していく」
という方向性がよいのではないでしょうか。
私(佐藤)自身が保守的に見ている価格調整の数字は
「2025年までにアメリカ不動産平均価格は30%下落する」
というものです。
誤解のないように補足すると、現実として平均が30%も下がる可能性は今のところは低いと思います。
別の言い方をするのであれば、とある物件の価格をいくらで購入すべきかを考えたときに
「その物件の資産バブル時の最高価格の20～30%引き」
ここが基準です。
必ずしもピーク時の30%引きである必要はありませんし、先だってメルマガでご紹介したレベルでの破格な良質物件は現段階ではそれほど多くはないかもしれませんが
「最低でも20%引き」
あたりは無難な線になろうかと思います。
かくして、たった今見えているアメリカ不動産市場に影響し得る要因を解釈すると
「価格を上げる力と下げる力が拮抗」
「根本的な需要の欠如から価格調整は続く見込み」
「けれども2023年から価格が上に触れる可能性もある」
と考えられます。
「斜に構えつつ、好機には駿足で動く」
2023年はそんな気負いと行動が吉と出るのではないでしょうか。
