こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産金融関係でよくある質問について取り上げています。
このことは不動産取引に関わらずどんな分野にでも言えると思いますが、
「取り組む分野が専門的であるほど、準備は早め早めに進めた方がよい」
のはもちろんです。
専門的な分野である程その手続きは簡単であるはずはなく、大抵の場合は話が複雑であるほど
⇒ 手続きのボリュームがどのくらいあるのか分からない
⇒ 一つひとつの手続きにどれくらいの時間がかかるか分からない
わけですから、
「予想以上に複雑で手続きが大変」
となり、手続きの締め切り間際に慌てることになりかねません。
ちなみにあくまでも個人的な経験論ですが、アメリカで複雑な手続きが必要となる事柄において
「その案内人がかなりの余裕をもって先々に案内してくれる」
ということはまず期待しない方がよいと思います（佐藤個人の意見です）。
「万事、先の時間を含めて余裕をもって案内してくれるだろう」
とは甘い先入観で、どんな取引でも窓口の専門家は
「自分（その担当する専門家）と同じ理解とスピードで処理できるだろう」
と考えている場合が多く、その認識のズレから手続き締め切りの間際になって慌てさせられることがよくあるのです。
もちろんプロ呼べる気の利いた案内人もいますが、
「手続きの進捗には自分で責任を持つ」
という姿勢を基本にしておいた方がよいと思います。
そこで本シリーズでお伝えするアメリカ不動産金融についても
「融資を受けて物件を購入する」
と一言でいえば簡単に聞こえてしまいますが、実際に手続きしてみると結構手続きに手間を取られることになりがちなのです。
この融資関係の一つ、「リファイナンス」について見ていきましょう。
リファイナンスの簡単なおさらい
過去に
「リファイナンスを使うタイミングはどれくらい前から計画した方がよいでしょうか」
というご質問がありました。
ご存知のとおりリファイナンスとは
「その時の物件価値をもって融資を改める」
行為です。
通常は
- その時の経済状況
- モーゲージ会社の方針
により物件価値に対してどれくらいまで融資が得られるかには違いが出てきますが、
「物件価値は概ね上昇機運にある」
という場合は
「投資物件であれば融資は物件価値の75%」
が大体の相場だと思います。
そこで通常の初めての融資であれば融資審査期間中にモーゲージ会社が第三者のReal Estate Appraiser（不動産鑑定士）を雇い、
「確かにこの物件価値は現在の契約価格以上はある」
と見なされる場合はそのまま75%まで貸し出され、
「いや、今の物件価値は契約価格の90%しかない」
ということであれば、それでも買主が購入を進めたいのであれば
「10%分を買主が更に資金を追加して埋め合わせる」
しかありません。
ただしリファイナンスの場合は単なる組み換えですから、本質はその時の価値以下で融資を改める行為です。
そこで仮に最初の有事時の価格が$250,000だったとすると、75%であれば
$187,500（$250,000 X 75%）
の融資を受けるわけですが、その後にリファイナンスを狙うべきタイミングは
⇒ それなりの期間返済を続けて物件価値が上昇した時
⇒ 当初よりも金利が明らかに低い時
のいずれか、もしくはその双方ということになります。
その後にこの物件価値が$350,000まで上昇していたとすると、鑑定結果にその価値が証明されるのであれば
$262,500（$350,000 x 75%）
まで融資が可能になるわけで、かつファイナンスまでにある程度元金返済は進んでいるわけですから当初の融資額を差し引いて
$75,000（$262,500 - $187,500）以上
がキャッシュアウト出来ることになります。
もちろん毎月の返済額は当初よりも金利がよほど低くない限りは高くなりますから、その時の金利で試算をして
- 毎月の返済額
- 自分の返済力
の双方を見て、数字的に理に適うかを予め検証する必要があります。
ちなみに昨今のパンデミック下では歴史的な
- 低金利
- 物件価値の上昇
この双方が同時に起こった為にリファイナンスを実行する債務者が相当な数に上り、コロナ禍に
25歳 ～ 40歳
の債務者の5人に2人（42%）は
「低金利を利用してリファイナンスを実行した」
と答えています。
リファイナンスのタイミングはどう見定めるべきか
そこで
「リファイナンスを使うタイミングはどれくらい前から計画した方がよいでしょうか」
となると、プロセスの期間だけをいうのであれば
30日～45日
と通常の融資を受ける場合とそれほど変わらないと考えておけばよいと思います。
そうすると事前準備等も踏まえると、
「最低でもリファイナンスを完了させたい2カ月前には動く」
と考えておけば無難ではないでしょうか。
またここはリファイナンスを実行する際のちょっとしたコツになりますが、リファイナンスを実行する場合は
「現在のレンダーにそのままリファイナンスを依頼する」
のが良いと思います。
その理由は、リファイナンスする対象のモーゲージを組んでくれた最初のレンダーですから
「自分の初期情報を全て持っている」
からです。
自分からはモーゲージを組んだ当初から変更された情報を渡すだけで済みますので、金利が満足なのであれば取り掛かりとしては今のモーゲージ会社にそのままお願いするのが早いと思います。
明日に続けます。
