Acceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）って何？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産金融関係で過去に頂いた質問のいくつかをご紹介しています。

コンサルティング業務の中で不動産金融関係について最も多い依頼は

「契約内容の解釈」

です。

契約内容が英語であることはもちろんのこと、専門的な英単語かつ難解な表現で記載されている為に日常的に目にする必要のない方々には殊の外その契約内容は難解に見えてしまいます。

もっぱら私(佐藤)は不動産弁護士の資格は有していませんので出来る範囲としては内容の解釈に限定されてはしまいますが、内容の解釈をお手伝いする中で

「自分はどんな契約を結ぼうとしているのか」

「これを守らないと何が起こるのか」

そんな契約書内容の把握はとても大切です。

そこで昨日までのリファイナンスに関するお伝えの中で

Due-on-Sale Clause（デュー・オン・セール・クラウズ：売却時に完済する条項）

について触れましたが、

「その物件を売却したのなら直ちに元金残高を完済しなさい」

というのがDue-on-Sale Clause（デュー・オン・セール・クラウズ）です。

通常はこのことは意識せずともエスクロー会社を通して売買契約をする際は

• エスクロー会社
• （売主側の）モーゲージ会社

の双方が裏でやりとりをしています。

エスクロー会社「Aさんは$〇〇〇〇の借金を残しているのに間違いないですね？」

（売主側の）モーゲージ会社「間違いないです。Aさんは物件を売却するのですね？」

そんなやりとりに始まり、最終的にはクロージング後に買主からお金が振り込まれた後にエスクロー会社がその資金を

a. 売主

b. 売主が借金を残していたモーゲージ会社

c. その他取引関係各社（者）

の大きく分けて3つに分配する中で「b」の流れで元金残高が売主のモーゲージ会社に振り込まれ、全額が完済されることになります（完済手続きを売主任せにはしない）。

この時に大抵のモーゲージにはDue-on-Sale Clause（デュー・オン・セール・クラウズ）がついていますから、この契約書上の約束を元に売主側のモーゲージ会社は全額を回収できるわけです。

Acceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）

そしてこのDue-on-Sale Clause（デュー・オン・セール・クラウズ）とよく似たモーゲージ関係の質問に

「Acceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）との違いは何でしょうか？」

というものがあります。

Acceleration（アクセラレーション）

という言葉を目にする時に日本人でもイメージし易いのが「車のアクセル」です。

車のアクセルを踏むと車体が前進（後進）するわけですが、このように「アクセル」という言葉にはそのまま

「物事を一定方向に加速させる」

という意味合いがあります。

すなわちここでのAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）を直訳すると

「ある事項を加速させる条項」

ということになりますが、何を加速させるのかといえば

「一定条件の下に元金残高完済のタイミングを加速させる」

のがAcceleration（アクセラレーション）なのです。

そうすると元金残高の完済ということであれば、昨日触れた売却時に元金残高を完済せねばならないDue-on-Sale Clause（デュー・オン・セール・クラウズ）とは何が違うのでしょうか？

これら

Due-on-Sale Clause（デュー・オン・セール・クラウズ）

Acceleration（アクセラレーション）

は

「残高元金を一括して直ちに完済せねばならない」

という点では共通していますが、Acceleration（アクセラレーション）のそれは厳密には

「あることをきっかけに完済のタイミングが早まり、（売却を待たずに）たった今直ぐに全額返済せねばならない」

という結果になるのです。

売却であれば自然とそのタイミングで完済せねばならないのは分かりますが、物件の売却以外の理由で完済を早めさせられるとはどのような場合があるのでしょうか。

完済をすぐに求められる場合というのはよほどの理由ですが、

「契約内容に不履行があった場合は即、元金残高を全額返済せねばならない」

と定められているのがAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）なのです。

例えば$250,000の物件に対して75%となる$187,500を借り受け、その元金の返済がある程度進んで元金残高が

$127,500

だったとしましょう。

そうするとその段階で契約不履行と見なされる行為を行ったときはAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）が発動し、

「はい契約不履行。$127,500を全額、たった今返済してください」

と迫られてしまうことになります。

その時にもしも全額返済が出来ないとなると物件は差し押さえの憂き目にあってしまいますから、Acceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）は「加速」という快適な言葉と裏腹に穏やかではない意味合いがある条項であることが分かります。

そこでAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）の引き金をひいてしまう行為にはどんな場合があるのでしょうか。

この点が正に契約書内のAcceleration Clause（アクセラレーション・クラウズ）条項に詳細が記載されている「地雷を踏む行為」です。

直ちに全額返済を迫られてしまうきっかけになり得る行為について、大まかにポイントを押さえておきましょう。

明日に続けます。