金利を下げる方法 ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産金融に関する質問を上げてご紹介しています。

ここまでにいくつかの主要となる質問を上げてきましたが、本日ご紹介したいのはおそらくアメリカ不動産金融関係の質問でもトップ3に入る内容です。

アメリカ不動産投資もまた世にあまたある投資と同様に、その一番最初の基本は

「極力安く購入すること」

です。

入口戦略の時点で安く購入することで出口時点でも幅が広がると同時に、そのエグジットの仕方にも余裕が出てきます。

そして今回ご紹介する質問内容は入り口というよりもその道半ばとなる「中途戦略」に影響するものです。

中途戦略とは概ね物件運用期間の管理を指す場合が多く、その目的は

• 収入
• 支出

と2つある中で前者の収入については

• 家賃設定
• テナント選び

等の収入に関わるものであり、後者の支出は主に

「より効果的に資金を使い必要最低限の資金できちんと物件をメンテナンスしていくこと」

に留意し、余計な支出を極力抑えていく努力になります。

同時にこの中途戦略の中で

「価格が固定されているからこそ見えないもの」

に

「モーゲージの支払い」

があります。

厳密には中途戦略というよりも、物件を購入する際にモーゲージを組んだ段階でそれが固定金利であれば中途のモーゲージ支出額はその一番最初の時点で決まってしまいます。

そしてアメリカ不動産金融関係でよくある質問の一つとして、正にこの中途に継続する支出を加味して

「固定金利を極力低くする方法はありますでしょうか？」

「低い金利をどのように探せばよいでしょうか？」

という質問をよく頂戴するのです。

特に今のようなただでさえモーゲージ金利が高い時期にあっては

「少しでも低い金利で契約したい」

と思うのは当たり前の心理です。

そこで少しでも低い金利を探すにはどのようにすればよいのでしょうか？

ヒントを先にいえば、低い金利とは何も

「金利の安いモーゲージ会社を探す」

と外に答えを探すのみならず、

「融資を受ける自分の経済状況を整える」

「自己資金搬出で金利を抑える」

といった内に答えを探す行為でもあります。

そこで低い金利を実現するためのコツをいくつか見ていきましょう。

クレジットスコアを上げる

最初に「内なる低金利探し」からいきますが、実は

自分のクレジットスコアを上げる ⇒ 金利を低くできる

という方程式があります。

つい最近もクレジットスコアについて触れましたが、通常は米国でクレジットスコアを作り始める際は

「660」

からスタートすることになります。

そこから

１．クレジットカードを使って借金をする

２．その借金をきちんと返済期限日当日もしくはその前に完済する

という「1」と「2」を繰り返すことで徐々にクレジットスコアが上がっていきます。

アメリカというクレジット社会ではクレジットスコアを持つことは必須であり、見方によっては

「借金を奨励している国」

にも見えかねません。

そして社会人はすべからく借金をコントロールする力量が必要とされるものの、このクレジット社会において

「Buy now, pay later（今すぐ購入、支払いは後で）」

という宣伝文句が繰り返されてきた中で借金のコントロール力が十分でないまま、最悪の場合は大学生の時から借金癖をつけてしまう人もいます。

けれどもクレジット社会の本質として本来「返済力」に焦点が当てられており、その仕組みとしても

「毎回満額返済を履行」

という形を実現しないとクレジットスコアは上昇しないようになっているのです。

そこで660からスタートしたスコアがその後の借金返済の実績により

700

750

800

と徐々に上昇していくことになりますが、

平均的なクレジットスコア

高いクレジットスコア

この2つに差があるかといえば、実は融資審査の際には差が出てくる可能性があります。

正確にいえば

「クレジットスコアが高い人は低い金利が提示される」

というより、

クレジット = 信用

ですから

「クレジットスコアが高いほど金利に対する交渉力が出てくる」

ことにより、自分にとって有利な金利を引き出しやすくなるのです。

その他の借金を完済しておく

そして前でのクレジットカードにも絡む話ですが、

「クレジットカードによる借金は毎月きちんと完済する」

ことはもちろんのこと、それ以外のいかなる借金もない

「無借金状態」

で融資審査に臨むと低い金利で優遇してもらえる場合があります。

融資する金融機関にとって審査時に最も重要視するのは

「債務者の返済能力」

です。

その融資申込者の返済能力を推し量る数字は

「収入総額（とその収入元の信頼性）」

「現在の借金の総額（毎月の返済・支払い義務がある項目）」

といった

入る

出る

のたった2種類の項目で判断されてしまうことになります。

そしてここでいう返済能力とは前者の収入というよりも、後者の

「融資を受ける前に、たった今抱えている毎月の返済総額を減らす」

意になりますが、

⇒ 「他にも毎月返済義務のある借金があります」

⇒ 「返済義務のある借金はゼロです」

このどちらに金融機関が安心感を覚えるかは推して知るべしです。

事実、他に返済義務のある借金がない場合は経済的安定度が高いとして評価が高くなり、低い金利への交渉力も増すことになるのです。

融資申し込み時により低い金利を手に入れる方法について、明日に続けます。