DSCRローンレンダーを探す ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

DSCRローンについてのお伝えの流れで、DSCRローンレンダーの探し方（選び方）についてお伝えしています。

DSCRローンに限った話ではありませんが、少なくとも自分が暮らす住居用物件のみならず

「投資用物件を次々と増やしていく」

というのであれば、融資を受けるレンダーはそれなりに絞り込んでおいた方がよいと思います。

極端なまでに一つに絞る必要もないと思いますが、それでも一つの地域市場（或いは州）に対し多くとも

2～3人

のレンダーだけを選び、深く付き合い続ける方が吉とでるものです。

その理由は昨日も触れたとおり、

「投資物件を取得する際は瞬発力が大切」

だからです。

不動産運用そのものはそれなりにノンビリとしたペースで進めていくのに対し、入り口となる取得時には結構な瞬発力が必要となります。

特に対象物件が逸材であれば、完全なノーマークのオフマーケット案件でない限り競争が起こらない可能性は低くなります。

そこで他者よりもいち早く動く為には、常日頃から付き合い続けているレンダーとオファー前からやりとりをして

「この物件、（融資は）いけそうだろうか？」

「これなら十分。$〇〇〇〇辺りまでは融資を引けると思う」

と、オファーする時にはすでにレンダーと打ち合わせを完了できていることになります。

これに対し新規のレンダーの場合、ローンオフィサーにとってもこちらは新規顧客ですから手元に情報のない新しい顧客に対して事前のコメントは何一つできません。

けれども過去に取引履歴がある既存顧客であれば、ローンオフィサーは一発でオファー前に意見を返してくれるのです。

そうすると、自分に合ったDSCRローンレンダーを探したい場合にはどのように進めていくべきでしょうか。

レンダーとはそれなりに長く付き合うのが有利とはいえ、最初の段階ではどのレンダーが自分にとって合っているのか皆目見当もつきません。

そこでお薦めするのは、最初に連絡をとった際にポイントを押さえた質問をぶつけてみることです。

「DSCR Lender」等のキーワードで出てくるDSCRローンレンダーを探し当てたら、下記のような質問をぶつけてみましょう。

レンダーそのもの融資事業規模を確認する

まず最初に確認したいのが、レンダーの融資事業規模です。

一口にレンダーとはいってもその資金力はレンダー毎に大きく異なってきます。

そこで

「自社で融資資金を確保できているレンダーか、もしくは他のレンダーと動く仲介者か？」

を最初に確認しましょう。

自社で融資資金がある場合は最高融資額まで確認します。

実際のところ

• 自社で融資資金あり
• ただの仲介会社

ここにどちらが良い悪いはなく、どちらも一長一短です。

特に

自社資金ありの直接融資 ⇒ 融資審査はよりスピーディ

自社資金なしの仲介 ⇒ 柔軟性がある（その時の状況にあった条件を引き出せる）

という点でどちらも有利に働く場面はあります。

強いて言えば、もしも自社資金ありのレンダーであればその融資額条件が

「100ミリオン（$1=100円で100億）単位も可能」

である場合は、文句なしにその融資会社は候補の一つになり得ると思います。

特化した融資商品を聞く

また特化した融資サービスの有無を確認しておきましょう。

通り一遍に30年固定金利ではなく

「民泊（ショートターンレンタル）用の融資はありますか？」

「フリップ用の融資はありますか？」

等、自分が実行したい投資活動に応じた特別な融資枠があるかも確認しておくのです。

案外、自分に必要な特定の融資が他と比べて競争力のある融資システムになっている場合があります。

最大LTVを確認する

そしてここは基本的なことですが、

「最大LTV（物件価値に対する融資率）はいくつか？」

は確実に確認しておきましょう。

一戸建て物件であれば、一般的な商業銀行やモーゲージ会社であれば概ね融資は75%あたりが最大とされています。

けれどもDSCRローンは特殊ケースであり、債務者の経済力はほぼ問われない代わりに物件価値に大きく影響され得る中で、同時に最大LTVを事前に知っておく必要があります。

通常は融資額が大きければ大きいほどLTVは小さくなるはずですが、初めてのクライアントに対してどのレベルのLTVを提供するかは要確認です。

キャッシュフローレベルを確認する

またそのDSCRローンレンダーの柔軟性を推し量る尺度として

「融資条件となるDSCRの最低割合」

についても確認しておきます。

この点は本シリーズで一番最初にお伝えしたことですが、DSCRの式は

DSCR = NOI（ネットオペレーティングインカム） / DEBT（返済義務のある借金総額）

であり、例えば

収入：$100,000

支出：$30,000

現在の借金総額：$60,000

とすると、

NOI（ネットオペレーティングインカム）= $70,000（$100,000 – $30,000）

DSCR = $70,000 / $60,000 = 1.16

となります。

仮に収支がプラマイゼロで、そのNOIとDEBTがイコールであればその値は1です。

このブレークイーブンとも呼べるのがDSCR=1ということになりますので、

「融資条件は『DSCR>=1』ですか？もしくは『DSCR<1』も可能ですか？」

この点は確認しておきましょう。

「マイナスキャッシュフローも良しとする」

という懐の深いDSCRローンレンダーであれば、随分と有利な条件で融資を引けるはずです。

。。。

DSCRローンについてシリーズでお伝えしてきました。

アメリカ不動産をしてポートフォリオを着実に拡大していきたい場合、本シリーズでご紹介したDSCRローンを検討することは大いに有効だと思います。