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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Migration Patterns（移動パターン）についてお伝えしています。
「自分が売りたいものを売る」
ではなく、
「人様が欲するものを目の前にお出しする」
これが商売の基本です。
売るも何も、欲しいものを目の前に出せば売れるに決まっています。
このことは商売の規模に関わらずモノが売れ行く真理であり、不動産もまた
「この地域で家を買いたい」
と願いう人々の前に
「お探しの物件はこのような家でしょうか？」
とお出しするところから始まります。
そして不動産投資を志す時、その目的が
エクイティであれ
節税であれ
キャッシュフローであれ
そのいずれにも関わらず目的達成のためには
「ここに住が欲しい」
と願う人々のことを念頭に置かなくてはなりません。
このあたりは案外見過ごされがちですが、実際には私たちがアメリカ不動産投資に見る目的というのは当然ながら「自分の都合」であり、他人様の都合ではありません。
けれども本質的に他人様の（住が欲しいという）都合に対してその望みをかなえてこそ、結果として自分の都合が満たされることになるのです。
ということは、アメリカ不動産投資を成功させるには当然他人様の都合が満たされることが先決であり
「住に対する需要が高いのはどの地域か？」
言い換えると
「人々はどこへ動いているのか？」
を十分に理解して、先回りしてトレンドのある地域市場に目をつけることは非常に有効だと思います。
Migration Patterns（移動パターン）について、本日も続けます。
最新の引越しトレンド
そこでここから、現在の引っ越しトレンドを見ていきましょう。
今の時期にアメリカ国内で人々が引っ越す先はどこでしょうか？
2022年に人口増加率が最も高かった6つの州は上から順番に
フロリダ州（+1.9％）
テキサス州（+1.6％）
ノースカロライナ州（+1.3％）
サウスカロライナ州（+1.7％）
テネシー州（+1.2％）
ジョージア州（+1.2％）
でした。また、これらに続くのが
アリゾナ州
アイダホ州
アラバマ州
オクラホマ州
ネバダ州
です。
これらの州に共通するのは
「税金が安い」
ことであり、特に都市部から移住する人々が体感するだろう住宅の減価償却費の削減により、これらの州へ移住する人々は大幅な費用削減を実現していると思われます。
事実、一つの統計ではニューヨーク州から引っ越す家族は住宅費用で15倍も節約できるというのです。
そこでここから掘り下げますが、全米不動産協会では統計からメトロエリア間の移住傾向を割り出しています。
その結果、移住先で最も割合が高かった都市は南部と西部になるようです。
人口増加が最も著しかった地域の一部は、以下の通りです。
フロリダ州オカラ
フロリダ州タラハシー
ノースカロライナ州シャーロット
ジョージア州サバンナ
テキサス州ヒューストン
フロリダ州デルトナ
サウスカロライナ州マートルビーチ
アラバマ州ハンツビル
フロリダ州マイアミ
テキサス州マッカレン
全米不動産協会ではこれらのサンベルト地域がパンデミック後に急速な雇用回復を遂げていることを指摘しており、実にこれらの地域では2020年3月に比べて平均して約5％の雇用成長が確認されているのです。
があります。
人々が出ていく州
反対に、人々が去っていく州はどこでしょうか？
概ね人々が州をまたいで出ていく理由は
住宅コストが高い
税金が高い
雇用の成長が遅い（仕事が見つかりにくい）
という理由から、新天地を求めていきます。
そして2022年に最も多くの住民が出ていった州は
カリフォルニア州（-0.3％）
ニューヨーク州（-0.9％）
イリノイ州（-0.8％）
ニュージャージー州（-0.1％）
マサチューセッツ州（-0.1％）
の順番でした。
これらの州の多くは、驚くような不動産価格が並ぶ都市の中心部が存在しています。
カリフォルニア州の場合、サンフランシスコの住宅の中央価格は$1,275,000。。
また物件価格のみならず、パンデミック後に回復が遅れた州もあります。
例えば、イリノイ州にある1つの都市圏だけがCOVID-19による雇用の減少を完全に回復したと報告されるのみで、2022年7月時点で州全体の86％の雇用が回復に留まっています。
かくして、住宅価格を理由とする移住はますます一般的になりつつあります。
人々はより良い地域、より広いスペース、より手頃な価格を求めて動くわけです。
アメリカ国勢調査のデータによるとパンデミック中に住宅に関連する移住がさらに増加し、家族や職場に関連する移住の割合は若干減少していたとこと。
そこから2021年には住宅価格の理由で46％のアメリカ人が移動し、前年より6ポイント増加しています。
このパンデミック以降の動きはようやく落ち着きつつありますが、興味深いのは移住する人々は「より遠くに移動するようになった」という事実です。
歴史的には最も魅力的な場所であった大都市で手頃な住宅を見つけることが困難になったため、南部や西部地域での人口増加需要が高まり、将来的にはこれらの地域の住宅価格の上昇を促すことになると予想されます。
そのため、不動産投資家としてはこのような移住の傾向を分析して、将来の成長の可能性がある地域を見つておくことが大切なのです。
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