こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
プロパティマネージャーを雇うにせよ、物件オーナーとして自分でも知っておきたいポイントについてお伝えしています。
この点は残念ながら、不動産投資の場合は株式投資のように
「一度手続きをすれば、後は見守るだけでよい」
というわけにはいきません。
厳密には法的に完全に代理を立てて運用を任せる方法の無きにしも非ずですが、やはり運用そのものは自分自身で確認しておいた方が良いです。
株式投資の場合は株価の行方を見守り、必要に応じて行動を起こすことになります。
不動産投資の場合は不具合がプロパティマネージャーから知らされ、どのように対処するかの判断を迫られるのです。
そうするとプロパティマネージャーのような専門家ではなかったとしても、ある程度は自分自身でも物件管理のイロハを把握しておいた方がより的確な判断が出来ることになります。
そして物件管理の手法はもちろんのこと、それに加えて物件オーナーとして知っておいた方がよい「地雷」があります。
ここでいう地雷とは
「これをやってしまうと法に触れる」
という点です。
もっぱら、この手の地雷はそれこそプロパティマネージャーたるもの正確に把握しておくべき事項ですし、ライセンスを有してプロパティマネージャー職に就く以上は履行されて然るべきです。
特にこの地雷は昨日お伝えしたテナントスクリーニングの段階から存在しています。
そこで仕事そのものはプロパティマネージャーに任せるにしても、
「これをやってしまうと法に触れる」
という点をざっくりと理解しておきましょう。
本日も続けます。
Protected Classes（特別に保護される社会的少数者のグループ）
"Protected Classes"は、アメリカ合衆国の法律用語で、差別禁止法において特別に保護される社会的少数者のグループを指します。
この用語は、公共の場や雇用において差別が行われないように保護するために使用されるものです。
そして現在のアメリカ合衆国では、以下のグループが「Protected Classes」に含まれます。
- 人種、肌の色、民族的出自
- 性別、性的指向、性自認
- 宗教、信仰
- 年齢
- 身体障害、精神障害
- 妊娠中の女性
これらのグループに属する人々は、就職、教育、住宅、医療などの分野で、差別を受けないように保護されますし、また賃貸申込の審査時にもこの法律が提供されるのです。
例えば
「〇〇系人種はお断りです」
「トランスジェンダーはお断りです」
「妊娠中の女性はお断りです」
等の理由で入居を断ろうものなら、法律で厳しく罰せられることになります。
ただし、
- 過去に家賃の滞納履歴がある申込者
- 暴力的な犯罪の前科がある申込者
を拒否することは法律違反とはなりません。
Fair Housing Act（連邦公正住宅法）
またFair Housing Act（連邦公正住宅法）では賃貸にからみ、それ以前の物件売買についても法律が定められています。
賃貸物件を所有するということは、ここに必ず売買も絡みますので、HUD（米国住宅都市開発省）のホームページから引用、日本語訳を見てみましょう。
住宅の販売および賃貸において、人種、肌の色、出身国、宗教、性別、家族の地位、障害に基づいて、次の行動を取ることは誰もできません。
住宅の賃貸または販売を拒否する
住宅の交渉を拒否する
住宅を利用できないようにする
住居を否定する
住宅の販売または賃貸のための異なる条件、条件、または特権を設定する
異なる住宅サービスまたは設備を提供する
住宅が検査、販売、または賃貸可能であることを虚偽に否定する
営利目的で所有者に売却または賃貸するよう説得する（ブロックバスティング）
住宅の販売または賃貸に関連する施設またはサービス（複数のリスティングサービスなど）へのアクセスを拒否する。
（出典： HUD（米国住宅都市開発省）のホームページ 一部を日本語訳）
このFair Housing Act（連邦公正住宅法）には、前での
Protected Classes（特別に保護される社会的少数者のグループ）
の概念が含まれていることが分かります。
- 人種
- 肌の色
- 出身国
- 宗教
- 性別
- 家族の地位
- 障害
これらの基準を元に差別しないことが重要であるのみならず、テナントスクリーニングではこれらのトピックについて質問することも避けなければなりません。
「あなたに人種は？」
「子供は何人いるの？」
「夫（妻）はいますか？」
これらの質問は地雷を踏んでしまうのです。
またこのProtected Classes（特別に保護される社会的少数者のグループ）については広告でも同じです。
「子供なし」
「素晴らしいヒスパニック地区」
「家族世帯に最適な家」
等のなどの広告は連邦法に違反するため、避けなくてはなりません。
州や地方の公正住宅法
また前述の連邦公正住宅法に加えて、州や地方によっては公正住宅に関する法律があります。
例えば、
- 婚姻状況
- 性的指向
- ジェンダー・アイデンティティ
- 年齢
セクション8プログラムまたは他の補助金プログラムへの参加
等に触れる質問はアウトとされる場合もあるのです。
そこで公正住宅基準に準拠するためには自分の物件が位置する州や地方の法律を確認する必要があります。
もちろんプロパティマネージャーは地元の専門家として州や地方の法律を熟知しているはずですが、物件オーナーとしても知っておくに越したことはないと思います。
「物件が立地する州」+「公正住宅」
というキーワードでGoogle検索を行うと、必要な情報が出てくるはずです。
かくして、物件スクリーニングそのものはプロパティマネージャーに任せるにせよ、上記のような法律があることは物件オーナーとして把握しておきましょう。
