こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
2月上旬にDSCRローンについての項を挙げていましたが、その後も同ローンは不動産投資家たちがポートフォリオを拡大する上に益々活用されているようです。
簡単におさらいすると、DSCRローンは簡単な資格基準とかなり手軽な文書基準で審査が済むことで知られており、気鋭の投資家達にしてみれば従来の融資オプションを最大限に活用した上で
「ここから先、融資引受先に詰まってきた」
という時、
⇒ 従来の融資タイプで次の融資が出来るまで時節を待つ
⇒ 多少金利が高くとも、時間と手間を大きく省きつつ、今すぐに融資を実行出来る
この選択肢を目の前にすると後者に利する場合が多い為、DSCRローン寄りになりつつあるわけです。
そこで以前にお伝えした際はDSCRローンの借り手として最適なポジショニングをするための基本的な手法についてお伝えしました。
簡単に要約すると、DSCRローンの金利と条件は主に以下の3つで決まります。
DSCR（Debt Service Coverage Ratio：元利金返済カバー率）
LTV (Loan-To-Value Ratio：不動産の評価額に占める借入金の割合)
FICO (Credit Score：クレジットスコア)
適用される金利は主にこれらの3つの要因によって決まることになりますが、貸してから提案される融資条件をより好条件にする為の他の要素もあります。
手慣れたDSCRローンの利用者になると、利用可能なすべてのオプションを最適化するべく、特に今日のような不安定な金利条件の下でわずかでもレートが良い、収益性の高い投資を確保するために最高の条件を確保できるポジションまで確率しているのです。
そのテクニックの一端を見てみましょう。
キモは前倒し返済ペナルティ
最も低金利のDSCRローンを取得する最良の方法は、融資元に対して「前倒し返済ペナルティの設定を許可すること」です。
前倒し返済とは文字通り
「予定よりも早めに借金を一括返済すること」
であり、ローンの最初の数年間（通常のDSCRローンは30年ローン）に物件を売却したり、リファイナンスをして現行のローンを一気に早期に返済する場合、未払いのローン残高に対して低い割合の手数料（通常は1〜5％程度）を支払う必要があります。
融資元としては早めに一括返済されてしまうとそこでローン返済は終わりとなり、それ以上の儲け（利息）はありません。
けれどもDSCRローンに前倒し返済のペナルティを含めるのであれば一定の利益は確保できるわけですから、代わりに金利を低く設定してもらえるのです。
具体的な金利としては、前倒し返済ペナルティが必要となる残り返済期間の長さや手数料額によって、1%以上の100ベーシスポイント（1％）以上も低くなる場合があります。
そしてもう少し正確に言えば、前述の儲け（利息）とは実際には融資元というよりも、そこから先の債権の行く先にもたらされることになります。
すなわち通常は融資が実行された後は融資元はその債権を保有したままで利息で稼ぐことはせず、そのDSCRローンのほとんどが年金基金や保険会社などの投資家向けに証券化され、または抵当債券に組み込まれることになります。
すると、これらの抵当債券は本質的に
「可能な限り一定かつ予測可能なキャッシュフローに頼ることができる」
必要があります。
ところが多くのローンが早期に返済されてしまうと、キャッシュフローは危険にさらされ、その証券そのもののリスクが高まるわけです。
このあたりは2007年以降のアメリカ不動産大暴落の引き金となったサブプライムローンの言葉で記憶する方々も多いと思いますが、サブプライムローン問題とは正に、不良債権がミンチ肉のようにバラバラに証券に紛れ込んでいた為、リーマンショックを初めとして一気に世界金融危機を引き起こす真因となりました。
実際のところ前倒し返済ペナルティの構造オプションは貸し手によって異なりますが、最も一般的なものは「ステップダウン」構造です。
例えば
「5/4/3/2/1」
という式で、
最初の12回の月々の支払いの間に返済された場合 ⇒ 手数料5％
次の12回の月々の支払いの間に返済された場合 ⇒ 手数料4％
という具合に5年間進み、それ以後の残り25年間はいつ前倒し返済が発生しても手数料は適用されないことになります。
この場合、投資家としては5年間我慢すればよいわけです。
そしてこのパターンでいえば、
「3/2/1」式（最初の3年間はペナルティを適用）
或いは
「2/1」式 （最初の2年間はペナルティを適用）
等のそれぞれ3年、或いは2年の場合は適用される金利がそれぞれ違ってくることになります。
私(佐藤)が知る限り、最も厳しい条件としては手数料の割合を毎年低くするものではなく、5年間固定の5％手数料です。
融資組みから5年間はいつ前倒し返済を実施しても5%の手数料が発生するために最も厳しい条件になりますが、実際は金利としてはこのパターンが最も低いことになります。
そのため、
「いや、自分は5年間は保有するつもりだよ」
という場合はこの固定割合の手数料にしておいた方が得なわけです。
DSCRローンについて、明日に続けます。
