こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
近年その需要が増しているDSCRローンについてお伝えしています。
昨日は
「DSCRローンの金利を低く抑えるキモは前倒し返済のペナルティにある」
との趣旨でお伝えしました。
DSCRローンの借り手が前倒し返済ペナルティを最大活用するにはどうすればよいでしょうか。
DSCRローンは長期的な時間軸で不動産資産を形成する投資家向けに整えられており、キャッシュフローとエクイティの双方で資産を着実に積み上げる長期的なポートフォリオを構築することを目的としています。
そこでDSCRローンを利用してキャッシュフローをして「経済的自由」のポートフォリオを構築したい一般的な投資家であれば、必然的に5年間という短期間のうちに物件を売却する前提はないはずですので、そもそもが前倒し返済ペナルティはほとんど考えなくてよいはずです。
けれどもペナルティが発生する期間に見逃せないほど金利が下がった場合のリファイナンスについてはどうでしょうか。
それがペナルティ発生期間であれば前倒し返済ペナルティは発生しますが、ペナルティは通常、リファイナンスした方がよい経済状況であるほどマイナスは少なくなるはずです。
米連邦住宅金融庁（FHFA）の統計によると、2000年以降の平均年間住宅価格の上昇率は4.7％でした。
そこで金利が実際に下がった場合、1%～5％の前倒し返済ペナルティは
⇒ 低金利によるその後の利益増
⇒ 物件価値増加によるキャッシュアウトエクイティ
によって、ペナルティは大幅に相殺され得ることになります。
結果として、バイアンドホールドの投資家であれば理論上DSCRローンは有利に働くはずなのです。
そして前倒し返済ペナルティを活用したテクニックに加え、DSCRローンを活用する不動産投資家にとってのもう1つのオプションは固定金利構造に対してARM（変動金利型モーゲージ）オプションを検討することです。
ARM（Adjustable-Rate Mortgage: 変動金利型モーゲージ）との相性は
当ブログで時折言及していますが、
「ファイナンシングをするとき、原則は固定金利」
という定石は外さない方がよいと思います。
それでもARM（変動金利型モーゲージ）の構造とそのすべての考えられるパターンを理解した上で、
「自分には変動金利が利する」
という場合には変動金利の活用も考えられます。
そこで同じARM（変動金利型モーゲージ）でも、DSCRローンのARM（変動金利型モーゲージ）オプションについて詳細をみていきましょう。
例をあげると、ARM（変動金利型モーゲージ）の表記で
「5年ARM」
「7年ARM」
等を見ることがあります。
これだけを見ると何のことか分かりにくいものですが、これらの基本は30年の抵当ローンです。
そしてARMの数字は通常、「ローン期間」を示すものではなく、「金利が固定される期間の最初の部分」を指しています。
かつて2000年代初期までの不動産バブルの時期にARM（変動金利型モーゲージ）は隆盛を誇りましたが、DSCRローンARMは
- 固定金利
- 変動金利
のハイブリッド式となっており、前述のように期間の初めは長期間固定金利でスタートします。
これらは通常、
「5/1」
「7/6」
といったスラッシュで区切られた2つの数字で表現されており、取っつきにくいものです。
正確には最初の数字は金利が固定される期間を表し、スラッシュ右側の2番目の数字は固定金利期間後の金利調整の頻度を表します。
例えば上のスラッシュ右側の数字の「6」は「6か月ごとに金利が変動」することを示し、「1」は「1年ごとに金利が変動」することを示しています。
DSCRローン版のARM（変動金利型モーゲージ）を選択する上では、この数字の並びのルールを知らないと、いよいよ分かりにくいものです。。
そしてDSCR版ARMローンには、初期固定金利期間後の金利を決定するための規定がそれなりの数あります。
金利は通常、事前に決定されている「マージン」と、Secured Overnight Financing Rate（SOFR：担保付翌日物調達金利）などのインデックス番号と等しい数字に変換されます。
また最低金利（通常は初期固定金利）を下回ることはできず、最高金利（通常は初期固定金利に5-6％を加えたもの）を超えることもできません。
また、期間ごとの金利調整キャップ（上限）があり、かつ一括支払日の金利の大幅な変動は（貸し手が）実行できないことになっています。
そうすると、DSCRローンの借り手がARM（変動金利型モーゲージ）を最大活用する方法としては何が考えられるでしょうか。
通常は30年固定金利ローンに比べ、ARM（変動金利型モーゲージ）で低金利（現在一般的に12.5〜37.5bps：ベーシスポイントは100分の1パーセント、つまり0.01%）が期待できます。
そこで
- 自分のリスク許容度
- 先の見通し
- 個人の投資計画
- 最終目標
を加味した上で、
「これなら、DSCRローンのARM（変動金利型モーゲージ）は自分向きだ」
ということであれば、活用を検討してもよいと思うのです。
現時点で専門家の多くは、向こう5年間で金利が下がるか安定する可能性が高いと見ており、それが実現する場合はARM（変動金利型モーゲージ）の活動はより利する場合があります。
前倒し返済ペナルティは基本5年以上はないため、初期の固定金利期間後にDSCRローンをリファイナンスする場合には前倒し返済ペナルティは発生しまから、いよいよARM（変動金利型モーゲージ）の方がよい場合もあると思うのです。
とはいえ、私(佐藤)自身はやはり固定金利派であり、石橋を叩きながら進む上でローンは固定金利のみを選ぶようにしていることは、強調しておきたいと思います。。
