こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
にわかブームの勘があるDSCRローンについてお伝えしています。
ここまでにDSCRローンのおさらいの意味を含め、DSCRローンを
前倒し返済ペナルティ
ARM（変動金利型モーゲージ）
の側面から見てきました。
⇒ 住居用物件ローンとは違い、w-2等の個人所得はほとんど加味されない
⇒ 物件の将来性が大きな審査対象となる
⇒ 前倒し返済ペナルティとARM（変動金利型モーゲージ）は使い方によって金利を小さくできる
等、その活用の仕方を極める程
「DSCRローンは投資に向いている」
ことが分かります。
実際、個人を対象とする融資ではどうしても個人所得が融資審査の大きなポイントになりますから、余程稼ぎの良い個人でない限りは融資の天井はそう高くはなりません。
けれどもDSCRローンの場合は対象となるのは個人ではなく物件の将来性ですから、少なくとも個人の融資限度は遥かに超えた展開が期待できるわけです。
そこでDSCRローンが不動産投資家にとって有利であることは分かりますが、実を言えばDSCRローンにも
「好む投資対象」
「避けたい投資対象」
があります。
もっぱらこれはDSCRローンを提供する金融機関の方針ということになりますが、DSCRローンとの相性を踏まえたうえで審査する立場のものが好む物件と好まない物件があるのです。
より正確には物件の種類というよりも物件の使い方の話ですが、答えをいえば
長期賃貸で使われる物件
短期賃貸で使われる物件
の分け方で見た時、DSCRローンを提供する金融機関は前者の長期賃貸物件を好むのです。
長期間賃貸物件と短期間賃貸物件の比較
興味深いことに、米国では過去数年間、不動産投資のトレンドは投資家が長期間賃貸物件ではなく短期間賃貸物件にシフトしています。
この理由は想像に容易いと思いますが、
「短期間賃貸物件の方が利益が高い」
からです。
長期間賃貸物件と短期間賃貸物件ではキャッシュフローや収益性に大きな違いがあり、一戸建て住宅を短期賃貸物件として使う場合、平均的には長期間賃貸物件の倍の収益を期待できるのです。
ただしその一方でDSCRのレンダーは冷静に見ており、短期間賃貸物件をよりリスクが高く、キャッシュフローや持続可能性に疑問があると見なしています。
DSCRのレンダーが短期間賃貸物件を懐疑的に見る理由は、
- 経済状況により左右されやすい
- 季節性に収益が影響されやすい
- 規制リスク
- コストや運営レベルの難易度
が挙げられます。
そこで不動産投資家のトレンドとは正反対に、現在のDSCRレンダーのトレンドとしては
⇒ 短期間賃貸物件に融資を停止する
⇒ 物件を長期間賃貸物件としての収益性のみで評価
⇒ 物件が一戸建ての場合はより高い金利を課す
のいずれかです。
そうすると、不動産投資家としてはDSCRローンを検討する場合、「DSCRレンダーのニーズ」をよく理解する必要があります。
例えば一戸建て物件の購入を検討する投資家の場合、前述のようにDSCRレンダーの好みを理解しつつ、
「短期賃貸物件として大きなリターンを期待する」
「長期賃貸物件を好むDSCRレンダーに合わせる」
という矛盾する2つのバランスを取ることがキモと言えます。
言い換えると、不動産投資家としてはDSCRローンを期待するのなら
長期間賃貸物件として使用できる
短期間賃貸物件として使用できる
という、双方の使い方でキャッシュフローが十分に生まれ、DSCRレンダーを
「いざとなれば長期間賃貸物件としても運用してもこの通り、十分に収益を期待できますから安全ですよ」
と説得できれば、DSCRローンが獲得できる可能性が高いと同時に予定よりも金利を大幅に下げられる可能性が高いのです。
法人名義でDSCRローンを獲得
そしてもう一つの戦略的案DSCRローンの活用方法として検討しておきたいのは、クレジットを最大化するために法人名義でDSCRローンの審査を受けることです。
DSCRローンの主な利点の1つは、LLCなどの法人を通して融資を受けられることになります。
通常、LLC設立の意義の一つは、当ブログでも過去に触れたように「Legal Shield（法の盾）」として、特に訴訟の影響が個人である自分自身に向かないように整えることになります。
自分自身は真っ当に物件を運営していたとしても、運悪く理不尽な理由でテナントから訴訟を起こされてしまう可能性も決してゼロではありません。
そこで万が一の為にも、LLCをして自分ではなく法の人に物件を所有してもらうことで、自分と物件の関係性を法的に切りつつも、実質の所有者はやはり自分である運用の方法があります。
そこでDSCRローンに話を戻すと、DSCRローンの金利と条件を決定する主要な3つの要因の1つは、クレジットスコアでした。
そこで設立した法人に複数の所有者（たとえば、LLCの50/50の所有者）がいる場合、DSCRレンダーが金利を定める際に使う
「審査対象となるクレジットスコア」
は、実はDSCRレンダー毎に多少の違いがあります。
一部のDSCRレンダーは2人と所有者がいる場合、その2人のクレジットスコアの中で低い方を使用する場合がありますが、実はクレジットスコアの高い方を採用するレンダーもあるのです。
そこで自分のクレジットスコアがたまたま良好ではない時期、或いは不動産投資の経験不足によりそれがイエローカードになるだろうと分かっている場合、あえてLLCのメンバーを4人にして1人の所有する割合を25％に抑えることで、自分のクレジットスコアの低さを薄めることも考えられるわけです。
ただしここは強調しておきたいと思いますが、複数のメンバーのクレジットスコアをしてDSCRローン審査をLLC名義で受ける場合、
「全メンバーが運営に同意していること（積極的に関わっていること）」
は絶対条件と考えておいた方がよいです。
「お父さん、一応、名前（クレジットスコア）だけ貸してくれない？」
これは通じませんし、この場合は結構な確率でローンの取り消しはおろか、住宅ローン詐欺とも見なされかねないトラブルになりますのでよく注意が必要です。
。。。
かくしてDSCRローンは、標準化された融資要件と比較して柔軟性があるため、昨今はますます人気が高まっています。
投資ニーズに合わせて融資構造をカスタマイズできるため、借り手とレンダーはウィンウィンになりやすいローンなわけです。
ただし、世の中の全ての事象には光と影があるように、DSCRローンにももちろん影の部分ともいえるリスクがあります。
本項のまとめとして、DSCRローンの影について焦点を当ててみましょう。
明日に続けます。
