MF発掘 – 地元でドライブする

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

マルチファミリー物件についてお伝えしています。

「初めての不動産投資でも、いきなりマルチファミリー物件はありか？」

といえば、ここまでにお伝えした通りで自分の投資目的や条件によって答えは異なるものです。

けれども一つだけ確実に言えることは、

「アメリカ不動産投資でキャッシュフローを突き詰めたいのであれば、いつかはマルチファミリー物件に進む必要がある」

ということだと思います。

ここは完全に法人・個人がアメリカ不動産投資にどのような意味づけを持つ必要があるかによりますが、例えば

「キャッシュフローという形の利益率にこだわるよりも、純資産を積み上げていきたい」

という場合、マルチファミリー物件にいかずとも東西海岸を中心とする市場で

「古めの一戸建て物件をリノベーションして価値を高めて保有する」

という方法の方が、効率がよい場合があります。

そうではなく、

「不動産投資からの家賃収入のみで暮らしていきたい」

という場合、数件の物件からのキャッシュフローのみでは難しい為に一戸当たりのキャッシュリターンが大きいマルチファミリー物件を目指す必要があるわけです。

そして多くのマルチファミリー所有者は、売却する意思はなくとも物件維持管理に悩んでいる場合も多く、オフマーケットながらも誰よりも先にそのような迷える物件オーナーに出会えたとしたら、予想以上に素晴らしいディールに巡り合えるパターンも出てきます。

このことは野球に例えていえば、継続的にバッターボックスに立つことと似ています。

毎回の打席で毎回ホームランをかっ飛ばすのはまず無理。

大谷選手ですら毎回ホームランではない中、素人が万に一つも毎回ホームランを目指せるはずがありません。

それよりもコツコツをヒットを打ち続けられるように、とにかくバッターボックスに立ち続けることの方が大切です。

そうすると徐々に熟練のミチをたどり、ある時に思いがけないホームランが出たりするものです。

その意味で、オフマーケットで物件を見つけたからと言って必ずしも良いディールを手に入れるわけではありませんが、少なくとバッターボックスに立ち続ける（物件を探し続ける）中で精度が上がってくるはずですから、自分の軌跡そのものを数字でヒットを飛ばす確率を高めていくとよいと思うのです。

そこでマルチファミリー物件探しにあたりディールを見つけるには

ダイレクトメールを事項する

他の所有者とネットワークを構築する

地元の物件マネージャーと話す

地元の卸売業者と協力する

オンラインマーケットプレイスを検索する

等が考えられます。

これらの方法をもってバッターボックスに立ち続けることで、ディールに巡り合えるものなのです。

これらの手法について、一つひとつ見ていきましょう。

ディールを求めてドライブする

「ディールを探す」

というと、情報化社会の流れでMLS等も発達した経緯からも

「パソコン（スマホ）の中で探すもの」

という先入観も起こりがちですが、誰も気づかないディール物件を探すとなると、地元を車で走る中でもディールは見つかるものです。

ちなみにこのことはアメリカ独自の話ではなく、日本人投資家の方々の中にも

「ディールは地元で、自分で車で走りながら探す」

という方も少なくなく、特に都会と田舎の狭間にある地域では、アメリカ不動産よりも圧倒的にディールな物件を手にする人々も聞きます。

そこで地元で走りながらディールを探すという時、ほとんどのマルチファミリー物件は誰の目にも明らかなのもです。

複数の正面ドアや駐車場があることから、それでなくともマルチファミリー物件は目立ちます。

そこで地元に入るにしてもあえて普段は走らない小道に入り、意識しながら走ると小規模なマルチファミリー物件は

「こんなところにあったのか」

と気づくものです。

そこで物件を目にしたらただ通り過ぎるだけでなく、

• 住所
• おおよそのユニット数
• 目視確認できる外観の状態

等をメモするようにしましょう。

これらの情報をシンプルなCRM（顧客関係管理）プログラム、もしくはエクセルシートにま入力し、アプローチする候補として情報を保管しておきます。

もっぱら、物件オーナーと直接顔見知りになるにはドアノックも考えられますが、マルチファミリー物件の場合は所有者ではなくテナントが出てくる場合がほとんどであり、テナントは物件オーナーの名前すら知らない場合がほとんどです。

そこでマルチファミリー物件の持ち主の情報を知るには住所から所有者を調べるのが一番です。

具体的には、アメリカの不動産物件は

郡（County）

によって管理されていますので、

「郡（County）名 + assessor」

で検索すると、

• 物件の所有者
• 納税請求書が送信される送付先住所

等を閲覧できます（有料の場合もあります）。

これらの請求書は通常所有者に送信されますから、そこで物件オーナーの住所を取得するのです。

ちなみにこのあたりの作業を楽にしてくれるアプリも存在しており、

DealMachine

などのスマートフォンアプリでこのプロセスを自動化することができます。

その他にも

• 電話番号
• ビジネスネーム
• 抵当権の有無

等の詳細な情報を調べてくれるオンラインリソースも数多く存在しているものです。

そこで地元のマルチファミリー物件を狙う場合、このように

足を使う + アプリを使う

の式で、物件オーナーにアプローチする準備を整えるとよいと思います。

マルチファミリー物件を探す方法について、明日に続けます。