Distressed Property（ディストレス プロパティ）をオンライン上で探す ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Distressed Property（ディストレス プロパティ）についてお伝えしています。

平均物件価格が高くなりつつある昨今、Distressed Property（ディストレス プロパティ）の類はより人気のある選択肢となっています。

そこで実際にDistressed Property（ディストレス プロパティ）を手に入れたいという場合、最も効率がよいのは地元を見て回るというよりも「オンライン上で探す」ことです。

オンラインでDistressed Property（ディストレス プロパティ）を探したい場合に知っておくべきことは、自分の家が

「Distressed Property（ディストレス プロパティ）」

だと認知していたとしても、本当に売りたいと思っている持ち主はほとんどいないということです。

そもそもが一般的に普通の人々はDistressed Property（ディストレス プロパティ）という言葉そのものを知らず、不動産市場に精通していない限り、Distressed Property（ディストレス プロパティ）と自分で呼ぶことはほぼありません。

けれども、それでも苦境にある物件オーナーは自分の物件がどのような状態にあるか（どのようになるべきか）は理解しており、けれども少しでも高値で売り抜けたい為、自ら売りたいと考える物件オーナーでない限り、投資家を満足させるレベルの価格で購入できることは難しいものです。

そこで投資家が本気でDistressed Property（ディストレス プロパティ）を手に入れたい場合、Distressed Property（ディストレス プロパティ）の中でも

「今すぐ物件を手放したい」

「自分には扱いきれない」

と考えている、売却に対してモチベーションのある売り手です。

このような売主と買主の双方がウィンウィンになれるパターンは

• 滞納税のある物件
• 滞納した住宅ローンのある物件
• 法的に売却が義務付けられている物件
• 相続財産から売却される物件
• REO（金融機関所有不動産）
• 政府所有の住宅

の6つにカテゴライズされます。

それぞれの物件を見つける方法について、見ていきましょう。

最初に、Distressed Property（ディストレス プロパティ）を探すにしても特定の地域を選択していることが前提となります。

理想的には、まず地域レベルでの調査を行うことが望ましいと思います。

同時に規模としては少なくとも小さな都市レベルでなければ、これらの方法は効率が悪くなります。

このあたりを踏まえ、ポイントを見ていきましょう。

固定資産税を滞納している物件

固定資産税を滞納している物件を見つけるのは比較的簡単です。

その地域市場の郡のAssessor（税務評価官）ウェブサイトを見つけることができれば情報を入手できます。

検索に

“[市名] Assessor”

や

“[郡名] Assessor”

などを使ってみましょう。

ちなみに、全てのAssessorウェブサイトが同じ構成になっているわけではありません（というか、二つとして同じものはほぼありません）。

特に人口密度の高い地域では、固定資産税滞納物件のリストをダウンロードして調べることができる場合がほとんどですし、驚くほど簡単にリストが手に入るものです。

モーゲージローンの滞納物件

モーゲージローンの滞納物件は、差し押さえの寸前にある物件が一番売却モチベーションの高い売り手となる傾向があります。

その理由は、滞納になると自分自身のクレジットスコアに傷がついてしまうからです。

「モーゲージ返済が極めて難しい」

「このままだと不本意ながら滞納してしまう」

「クレジットスコアを傷つけずに手放したい」

そんな風に考える物件オーナーは比較的容易に売却に同意してくれることがあります。

アメリカ合衆国の多くの地域では、

「[郡名] Legal Notices」

で検索すると、これらの物件の公式情報を見つけることができます。

またあえて役所のウェブサイトでなくとも、

RealtyTrac

Foreclosure

HUDForeclosed

等のホームページからも、信頼できるリストも簡単に閲覧することが出来ます。

法律的に売却される必要がある不動産

そして物件オーナーの意思に関係なく、法的に売却が義務付けられる場合もあります。

よくありがちなのが、離婚により物件を売却する必要があるためです。

特にここは

「人様の不幸に乗るのはいたたまれない」

と思う必要はなく、むしろ当人たちは

「モノ（物件）のまま残さずに、きちんと整理して現金化し、しっかり二分して新しいそれぞれのミチを」

と考える人々の方が多いものです。

その意味では早期に不動産資産を整理したい方々も多く、早期売却に繋がりやすいことになります。

このような場合、少なくとも競売される不動産物件の日時と場所を発表することは、すべてのCounty（郡）で義務付けられています。

そこで競売に出てくる物件の中で立地等が自分の条件に合う場合、積極的に入札することが考えられます。

Distressed Property（ディストレス プロパティ）をオンライン上で探す方法について、明日に続けます。