Distressed Property（ディストレス プロパティ）をオンライン上で探す ～ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Distressed Property（ディストレス プロパティ）

という言葉は日本でも馴染みのある

「ストレス」

という言葉の派生形です。

要は

「経済的に問題がある物件」

ということになり、その問題を解決するべく売却の選択肢もあり得る物件ということになりますが、経済的問題から「ストレス」を感じている為、文字通りDitressed Property（ディストレス プロパティ）と呼ばれることにあります。

昨日までは

• 滞納税のある物件
• 滞納した住宅ローンのある物件
• 法的に売却が義務付けられている物件
• 相続財産から売却される物件
• REO（金融機関所有不動産）
• 政府所有の住宅

の中で4つ目まで見ていきましたので、5つ目のREO（金融機関所有不動産）からいきましょう。

本日も続けます。

REO（リアル・エステート・オウンド）/銀行所有物件

アメリカ不動産でREOという言葉が出てきたとき、その正式なつづりは

Real Estate Owned

です。

「所有された不動産物件」

と読むだけではアメリカ人でも何のことか分かりませんが、不動産用語でREO（リアル・エステート・オウンド）とは

「金融機関（主に銀行）が所有している物件」

という意味になります。

そしてリアル・エステート・オウンド、あるいは銀行所有物件は、Distressed Property（ディストレス プロパティ）として単に「経済的に苦境にある」というだけでなく、実はすでに差し押さえられた物件のことです。

物件オーナーが返済に困り、モーゲージ支払いを滞納し続け、挙句の果てに力尽きて貸し手（銀行）が差し押さえた後の物件のことをREO（リアル・エステート・オウンド）と言います。

これらの物件のほとんどは空き家で、所有する金融機関にとっては時間が経てば経つほどコストがかかっています。

金融機関としてはそのまま物件を保有して家賃収入を入れたい意図はなく、ほとんどの場合は

「早いところ売却して整理したい（少しでも多く元金を回収したい）」

と考えているものです。

コストがかかればかかるほど、それは売却後に回収できる元本総額が減少することを意味しますから、基本的にREO（リアル・エステート・オウンド）として所有する期間は

「固定資産税は支払う」

「けれどもそれ以外のメンテナンスは一切やらない」

というのが通常の姿勢です。

そこでこれらの物件もそのままの状態で買い取ることになりますから、投資家としては事前に物件をよく調べた上で買いかどうかを判断する必要があります。

実際にこれらの物件の100％は現状のままで売られるため、

「この物件はいける」

という確信がない場合は結構な博打になりますので、事前調査はしっかりと行う必要があります。

政府所有の住宅物件

最後のDitressed Property（ディストレス プロパティ）カテゴリーとしてあげらるのが政府所有の住宅物件です。

例えば

• HUD
• Freddie Mac
• Fannie Mae

等の政府機関が住宅ローンを保証するプログラムは数多くありますが、これらの住宅ローンが家主の債務不履行により失敗となる場合、これらの機関は銀行と同様に差し押さえを行うことになります。

分かりやすい例がFHAローンで、3.5%頭金のローンです。

銀行側としては物件価値の96.5%を融資するとはかなりの冒険ですが、それができるのは銀行としてはFHAローンという政府の後ろ盾（万が一の時は政府が保証する）があるからなのです。

この手の政府保証のローンが債務不履行となった場合、約束どおりに銀行としては政府保証（元本残高）を受け取り、首尾よく逃げることが出来ます。

そしてその物件は文字通り政府が面倒を見なくてはならず、前述のREO（リアル・エステート・オウンド）と同じように、これらの政府機関はお荷物となった物件の売却を試みます。

その他にも退役軍人省やFDICなど、他の多くの政府機関も定期的に同様の趣旨で政府保証の物件を抱えてしまい、それを市場に出してくる流れがあります。

この点は各機関に独自のルールや方法があるため、詳細の調査についてはそれぞれの政府部門の関連ウェブページへのリンクがある、HUDの一戸建て物件販売ウェブページから取り掛かるとよいのではないでしょうか。

hudhomestore.gov

米国保安官局の全国売り手リストにも多数の信頼できるリンクがあります。

ここに挙げられたすべてのリソースを活用すれば、入札に値するDistressed Property（ディストレス プロパティ）を見つけることは「どのように見つけるか」ではなく「いつ見つかるか」の問題です。

。。。

かくして、今回は極力安く購入できる方法としてDistressed Property（ディストレス プロパティ）の種類と購入方法をお伝えしました。

アメリカ物件価格は基本的に上昇基調にあることは間違いなく、経済状況によって上下し得るものの、価格そのものは原則上向きに進むものです。

そんな物件価格が高めの時期にあっては、とりわけDistressed Property（ディストレス プロパティ）のような価格が安い物件には注目が集まることになります。

資金としては

• 買い取り資金
• 修繕資金

の双方が必要となりますが、これらの初期投資合計胃が購入して修繕した後の物件価値の70%程度に収まるのであれば、理論的には

１．いったん資金を出す

２．リファイナンスで資金を取り戻す

という流れが可能ですから、結果的には自己資金はほとんど使わない（初期に搬出して後で取り戻す）ということも可能になるのが Distressed Property（ディストレス プロパティ） の特徴です。