こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資の一つの形態、デビットファンド(Debt Fund)についてお伝えしています。
アメリカ不動産業界において、デビットファンド(Debt Fund)は主に
フリッピング（Flipping）
を生業とする投資家に貸し出されることがほとんどです。
借りる側はフリッピング（Flipping）のプロ
貸す側もフリッピング（Flipping）のプロ
これが暗黙の了解であり、アメリカ不動産でデビットファンド(Debt Fund)に投資する上では、何よりも優先的に判断するべきはマネージャーの経験値になります。
そしてデビットファンド(Debt Fund)のマネージャーの責任は
「きちっと利息を含めて回収し、その利益を投資家に還元すること」
にあり、デビットファンド(Debt Fund)への出資者はこの還元をリターンとして受け取るわけです。
ちなみに投資家に還元されるルールの専門用語として
Preferred Return（プリファード・リターン）
というものがあります。
Preferred Return（プリファード・リターン）は、投資において一定の配当を優先的に支払う権利を意味します。
一般的に、投資家は投資先の利益を分配するための契約（投資契約、合意書）を結び、その契約に基づいて配当を「優先的に受け取る」ことができます。
例えばある不動産プロジェクトに投資した場合、プリファード・リターンが5％である場合はプロジェクトが利益を上げる前に、出資した投資家は5％の配当を受け取ることができるわけです。
プリファード・リターンは、投資家がリスクを負うことになる投資に対して、安定した収益を得ることができるため、投資家にとって魅力的な要素の1つです。
その一方で、投資家がリターンを優先して受け取るため、ファンドマネージャーとしてはより高いリスクを負うことになります。
結果としてプリファード・リターンは投資家と事業主の間で取り決めれる条件の1つとなりますが、デビットファンド(Debt Fund)に出資する際も
「このファンドはPreferred Return（プリファード・リターン）が契約内容に入っているか？」
は必ずチェックしておきましょう。
Preferred Return（プリファード・リターン）の導入そのものは法律で義務付けられているわけではありませんが、倫理的に考えても出資に対するリターンは
１．まずは出資者が約束の年利で受取り
２．残りをファンドマネージャーが受取り
となるべきですから、Preferred Return（プリファード・リターン）であるか否かは契約書で確認しておくとよいと思います。
ファンドマネージャーの儲けどころ
そこで真っ当なファンドマネージャーであれば最初からデビットファンド(Debt Fund)の契約書内で
Preferred Return（プリファード・リターン）
を明記しているはずですが、このことは裏を返せばファンドマネージャーにとっては
「しっかりと利益を出さないと、自分の儲けが出ない」
ということになります。
例えばデビットファンド(Debt Fund)の契約上で明記されている、出資者へのリターンが
年利7%
だったとしましょう。
そしてファンドが投資家に貸し出す際の金利が10%だったとすると、Preferred Return（プリファード・リターン）の考え方でいえば、
１．10%のリターンがファンドに入る
２．まずは優先的に7%を投資家に配当する（プリファード・リターンの概念）
３．残りの3%をファンドマネージャーが受取る
という流れになります。
何よりも出資者が優先であり、残った取り分をファンドマネージャーも頂くのが原則です。
そうすると、例えばある時に返済が滞る案件が多く
「8%のリターンしかなかった」
としましょう。
するとこの場合は
１．8%のリターンがファンドに入る
２．まずは優先的に7%を投資家に配当する（プリファード・リターンの概念）
３．残りの1%をファンドマネージャーが受取る
となり、ファンドマネージャーの取り分は甚だ小さくなるわけです。
だからこそ、ファンドマネージャーは出資者への配当責任は当然のこと、自分が利益をより多く確保したいのであれば
「勝ち案件に、合理的な高めの利息で出資する」
ことが必要なのです。
だからこそデビットファンド(Debt Fund)ではファンドマネージャー自身がフリッピング（Flipping）のプロである必要があり、自分の経験則から
「この案件はデビットファンド(Debt Fund)から出資して可」
か否かを判断する必要があることになります。
そこでデビットファンド(Debt Fund)において、ファンドマネージャーはどのように案件の良し悪しを判断しているのでしょうか。
デビットファンド(Debt Fund)におけるファンドマネージャーの審査パターンについて、詳細を見ていきましょう。
明日に続けます。
