人口対家賃伸び率4位 ～ アラバマ州モンゴメリー

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

平均家賃の低い市場

前年伸び率が20%以上の市場

人口の多い都市トップ5

の条件で全米の都市から5つを絞り込んでいます。

AIの分野がいよいよ花開いてくるだろう昨今、今のベクトルが指す未来を考える時に

登場する業種

失われる業種

その双方があるように思います。

そして人が自分の住を代えるとき、その動機に

雇用機会

は甚だ大きな意味合いを持つものです。

パンデミック以前に私(佐藤)が興味深く見ていたのは、東京回帰の様相でした。

徳川時代の以前から開発が始まった東京は、近代社会において経済発展の中でいよいよ日本の中心として発展し、その人口は増え続けていました。

それが2000年に入ってから人口増加に鈍化がみられたものの、パンデミック以前は東京回帰の現象が見られ、東京一極集中の勢いが戻りつつあったのです。

そんな流れの中、スマホの登場は暮らしのスタイルに甚大な影響を及ぼすことになりました。

スマホは携帯機能が主というよりも、いわば手のひらサイズで持ち歩けるパソコンと同じです。

極端ではなくスマホ仕事で一日の大半を終える人々も増えつつあり、そうすると業種によっては暮らす場所を問わない傾向はますます顕著になるのではないでしょうか。

一度は見られた東京回帰の現象が今後どのように進むのは興味深いところであり、田舎暮らしとはいわずとも、適度に都会から離れ、かつ利便性を備える地方都市はむしろ今後人気が高まってくるのではないでしょうか。

実際に、アメリカではそんな地方投資への人口流入が特にパンデミック以降に加速してきた経緯があります。

人口増だけでいえば、その代表格がテキサス州です。

暮らしのコストが安いと同時に、個人には所得税がかからないという州の税制も手伝っていよいよ人口は大きく伸び、地方都市の中でもヒューストンのような利便性の高い地域はいよいよ人口が伸び続けているのです。

同時に、地方に広がる人口を吸収する地方都市が中西部には溢れています。

今回絞り込んだ5つの都市の中で、人口4位につける

アラバマ州モンゴメリー

も正にそんな地方都市の一つです。

厳密には地方都市というよりも、より田舎的な雰囲気が強い街ですが、20万弱の当地では近年、家賃が大きく上昇してきた経緯があります。

今一度並べてみましょう。

順位	州	市	人口	平均家賃2022	平均家賃2021	前年比(%)	ドル単位差額
37	テネシー州	メンフィス	651,073	$1,190	$969	22.88%	$222
73	オハイオ州	シンシナティ	303,940	$1,410	$1,088	29.59%	$322
54	ノースカロライナ州	グリーンズボロ	296,710	$1,274	$900	41.47%	$373
20	アラバマ州	モンゴメリー	198,525	$991	$690	43.63%	$301
35	アーカンソー州	リトルロック	197,312	$1,159	$913	27.00%	$246

この通り、今回の統計の中では

2021年 ～ 2022年

の家賃の伸び率が43.63%とトップでした。

モンゴメリーの詳細を見ていきましょう。

アラバマ州モンゴメリーの特徴

モンゴメリーはアラバマ州の州都であり、州内で2番目に人口が多い都市です。

現在の人口は約20万人で、州都としてアラバマ州の政治、文化、経済の中心地となっています。

モンゴメリーそのものの設立は1819年と古く、南北戦争と公民権運動の歴史に深く関わっています。

実は南北戦争中にモンゴメリーは一時的にアメリカ連合国の首都となっており、1861年にはアラバマ州会議事堂でアメリカ連合国の結成が宣言された経緯があります。

戦後にモンゴメリー市は急速に再建され、そこから新しい産業が発展してきたのです。

そんな古い歴史を持つモンゴメリーでは歴史的な観光スポットも多く、

• アラバマ州会議事堂
• ローザ・パークス博物館
• フリードマンズ局
• ドレクセル・オン・ザ・ハイウェイ教会

等が著名です。

経済面ではモンゴメリーは

• 製造業
• 軍事
• 教育
• 保険
• 金融サービス

等が中心となり、特に自動車産業が特に盛んで、ヒュンダイ自動車の生産工場が近郊に立地しています。

それほど著名な企業が本社を置くわけでもありませんが、全米各州がそうであるように、州都機能を軸とする根本的な人と文化の流れが不動産需要を安定させていることになります。

人口の変化

そんなモンゴメリーの人口は

このように推移しています。

人口そのものが20万人弱と多くはない都市ですが、家賃は

2021年 $690

2022年 $991

と、43.63%の伸びを示しています。

驚異的な伸びですが、その実、家賃そのものは未だに$1,000以下という安さです。

もっぱら、このような驚異的な伸びが出てくるのは元々の家賃が安いからという理由もありますが、当地に長く暮らす住民にとってはかなりインパクトのある変化ではないでしょうか。

いずれにせよ、モンゴメリーの家賃がここまで急上昇してきた背景にはその極端なまでの賃貸物件に対する需要増が起こったことは間違いありません。

先の人口推移はWorld Populationが予想する通りに進んでいくのか、或いは同じく州都であるカリフォルニア州サクラメントのレベルまではいかずとも、このまま州都ならではの利点で魅力を引き出して賃貸需要は増加の一途をたどるのか、そのどちらに触れていくのかは非常に興味深いところです。

従来がキャッシュフロー市場である当地は不動産投資の候補として挙げられてよく、何よりも州都である強みから、手堅い投資が期待できるのではないでしょうか。