こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本シリーズでは
平均家賃の低い市場
前年伸び率が20%以上の市場
人口の多い都市トップ5
の条件で全米の都市から5つを絞り込み、それぞれの市場を簡単に見てきました。
ここまで見てきた地域は従来
キャッシュフロー市場
に位置づけられる地域です。
もともとの家賃が全米でもかなり低く、けれどもコロナ禍において爆発的に家賃が上昇した地域になります。
率直に、これらの地域の家賃が今後も同じレベルで推移ち続けるかといえば、その可能性は低いと思います。
あくまでも特殊な状況下で家賃が急上昇した一過性の動きであり、今後は
⇒ 然るべき過去の上昇率に戻る
⇒ 価格調整で下げり始める
のいずれかではないでしょうか。
キャッシュフロー市場の魅力は、何よりも
物件価格
家賃価格
の双方がジリジリと上昇していくことにあります。
東西海岸地域のように物件価格と家賃価格の上昇に派手さはありませんが、その代わりに
ジリジリ、ジリジリ
と鳴かず飛ばずのようなスピードで上昇していくのが、キャッシュフロー市場の良いところなのです。
そのボディーブローのようなジリジリ感と打たれ強さが証明されたのが、2008年からの大暴落の時期でした。
当時はそれこそ東西海岸部の物件を中心に価格があれよあれよと下落。
その一方で中西部の地方都市物件はほとんどダメージがなかったのです。
そしてここに絞り込んだ5つの都市、
| 順位 | 州 | 市 | 人口 | 平均家賃2022 | 平均家賃2021 | 前年比(%) | ドル単位差額 |
| 37 | テネシー州 | メンフィス | 651,073 | $1,190 | $969 | 22.88% | $222 |
| 73 | オハイオ州 | シンシナティ | 303,940 | $1,410 | $1,088 | 29.59% | $322 |
| 54 | ノースカロライナ州 | グリーンズボロ | 296,710 | $1,274 | $900 | 41.47% | $373 |
| 20 | アラバマ州 | モンゴメリー | 198,525 | $991 | $690 | 43.63% | $301 |
| 35 | アーカンソー州 | リトルロック | 197,312 | $1,159 | $913 | 27.00% | $246 |
これらの中でアーカンソー州リトルロックはまさに、そのジリジリ感が際立つ地方都市のひとつです。
その特徴と人口変化を見ていきましょう。
アーカンソー州リトルロックの特徴
実をいえば、ここアーカンソー州リトルロックは私(佐藤)が気に入っている中西部の地方都市のひとつで、投資家の方々を頻繁にご案内しています。
リトルロックはアーカンソー州の州都であり、かつ同州最大の都市です。
州都でありながら州内で最大の都市というパターンは多くはなく、現在の人口は約20万人でアーカンソー川沿いに位置しています。
そのリトルロックという名称はフランス人探検家ジャン・バティスト・ベナール・ド・ラ・ハルプが、アーカンソー川の小さな岩を「ラ・プティット・ロシュ」と呼んだことに由来するのだとか。
この岩はアーカンソー川を航行する船員たちの目印になっており、1821年にリトルロックがアーカンソー州の州都に指定されて以降、街は急速に発展してきました。
そしてリトルロックもまた、アメリカの公民権運動においても重要な役割を果たした地域の一つです。
1957年にリトルロック中央高校で9人のアフリカ系アメリカ人学生が、連邦最高裁判所の命令に基づき、人種統合された公立学校に初めて入学しました。
けれどもこの出来事は抗議や暴力行為を引き起こし、アイゼンハワー大統領は連邦軍を派遣して学生たちの安全を確保したほどの騒ぎに発展し、現在そのリトルロック中央高校は国定歴史建造物として保存されており公民権運動の歴史を伝えるスポットです。
経済的にはリトルロックは
- 製造業
- 金融
- 医療
- 教育
- 小売業
などの分野で発展しています。
そんなリトルロックは全米の州都の中でも暮らしのコストが安い街です。
その様子が平均家賃にも表れており、
2021年 $913
2022年 $1,159
と、数字としては27.00%の上昇です。
上昇率そのものはかなり大きいと言えますが、その実、金額のみで見ると$246の上昇で、それでも$1,000を少し上回る程度という意味では、全米の中ではまだまだ安い方と言えます。
実際にこのくらいのレベルであれば
2ベッドルーム
が平均的だと思いますが、広さ的には十分なのです。
人口の変化
そこでリトルロックの人口推移を見てみると、
このように過去一貫して順調に人口が伸び続けてきました。
ただしWorld Populationの予想によると、現在をピークとして街の人口は減少に転じるとのこと。
2029年までには20万人を割り込む推移となっていますが、その真偽は蓋を開けてみないと分かりません。
実際のところ、当地では新築の開発もどんどん行われており、全米の中ではデベロッパーがかなり力を入れている地域の一つです。
その新築は飛ぶように売れているのを私(佐藤)も確認しており、特にリトルロックダウンタウンから少し離れた学区の良い地域では家族世帯を中心にかなりの人気です。
賃貸需要の非常に力強く、それでいて家賃は全米平均ではまだまだ低いレベル。
ここからリトルロックがどのように発展を遂げていくのかが興味深いところですが、住環境そのものは確実に整い、現在の需要を吸収しつつ発展を遂げています。
リトルロックは新築物件が購入しやすい市場としても魅力的なのです。
ここから先の賃貸上昇率は落ち着き、過去のジリジリ感に落ち着いてくるものと予想しています。
