こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年もいよいよ中間地点を過ぎる6月に入りました。
アメリカ不動産市場の動きでいえば、ちょうどこの
6月 ～ 7月
が年間サイクルの中で最もピークを迎えるタイミングです。
大前提として、アメリカ不動価格は
「原則、不動産価格は上昇」
という基調にあります。
有形固定資産である不動産もまた商品であり、
モノ
サービス
の価格は需要と供給の関係で決まる以上、不動産価格もまた住に対する需要と供給のバランスで決まることになります。
そしてなぜ原則上昇基調になる理由はこの通りで、
「住に対する需要が増え続けているから」
ということになります。
このことは日本のような少子高齢化が進む国でも同じで、東京の一部のように住に対する需要が増加傾向にある地域では地価が上昇傾向にあることになります。
もっぱら、人口そのものが減少傾向にある日本では原則が不動産価格の下落であることは間違いありませんから、全体的には物件価格は下がる傾向にあるわけです。
ちなみにアメリカでも少子高齢化が見え始めていることはよく知られていますが、それでも引き続き移民を受け入れて人口が増え続ける前提がある為、住に対する需要が安定し続けていることになります。
そんなアメリカの不動産市場における価格変化の傾向ですが、コロナ禍では大きく上昇してきたことは当ブログでも繰り返しお伝えしてきたとおりです。
その資産バブルとも言える様相で一気に上昇してきた不動産価格ですが、先月5月11日にはバイデン大統領がコロナ禍における緊急事態宣言を取り下げ、公式な見解として
「アメリカではパンデミックは完全に終了した」
という公式見解が出されました。
目下、FRB（連邦準備制度理事会）が主導する政策金利の上昇により金利が未だに上昇傾向にありますが、どこかの時点では金利を抑える方向に舵を取るだろうことが予想されています。
そうするとアメリカ全体の不動産価格はここからどのように推移することが予想されるのでしょうか。
2023年6月段階のスナップショットを見ておきましょう。
アメリカ不動産価格の今
一面、私(佐藤)が
「アメリカ不動産は資産形成術として非常に手堅い」
と考えている理由の一つに
「先の価格の推移が読み取りやすいこと」
にあります。
読み取りやすいとはいえ、もちろん完全な予想は不可能です。
前述のように需要と供給のバランスで価格が推移していく以上は、その因数である需要と供給の変化に伴って価格が変化し続けることになります。
それでも不動産は本質的に流動性が低い資産であり、基本的にはその価格が乱高下することはありません。
すなわち価格の推移としては
過去の数値とベクトル
現在の数値とベクトル
の点と点を結んでいくことで、
「先はこんな風に推移していくだろうな」
と大方の見立てがつくのです。
そこで早速、ここまでのアメリカ不動産の平均価値の推移をグラフで見てみましょう。
上のグラフは
1963年第一四半期
に始まり、ちょうど本年第一四半期で60年となったアメリカ不動産価格の推移です。
細かな高下が継続されつつも、概ね一定の傾向が続いてきたことは上のグラフを見れば一目瞭然に分かります。
そして特筆されるべきは、下記の2つの時期です。
2008年～：アメリカ不動産大暴落
1990年代後半から2006年から2007年にかけ、アメリカ不動産価格はバブル状態となり激しい、ついにそのバブルが弾けて大暴落が発生しました。
いわゆるサブプライムローンに端を発した債務不履行の連鎖が混乱を生み、その後のリーマンショックと呼ばれたリーマン・ブラザーズの破綻を皮切りに世界金融危機へと広がっていきます。
この時期の不動産価格の変化は2008年以降を見て分かるとおり、それまで上昇の一途を辿ってきた不動産価格が一気に暴落していったのです。
そしてここで注目しておきたいのは
「大暴落の下げ幅とその後」
です。
今振り返ると完全な不動産バブルであったことは一目瞭然ですが、当時の不動産バブルの最中にあっては大方の人々はブームに乗り遅れないようにと物件を買いあさり、また信用度合いが低くくローンが組めなかった人々も、サブプライムローンとして頭金ゼロで購入していた時期でした。
この時は完全に
「物件の本当の価値から大きく乖離した、バブル状態の価格」
が横行していたことになります。
そしてこの点は不動産も株式も変わりませんが、バブル的に上昇した価格は確実に下がることになります。
事実、この時期の価格推移をズームインしてみると
このように急激に上昇した不動産価格が、一気に下落していった軌跡がはっきりと読み取れます。
そしてここをもう少し先を見ると、
上のように大暴落は2012年あたりで一息ついたものの、その後に不動産バブル前の推移に戻したのは2014年あたりで、実に6年の歳月を要したことが分かります。
そしてここに、過去の数値とベクトルから先を見立てるヒントがあるのです。
明日に続けます。
