パンデミック期の特徴は

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産市場の全体的な平均価格の推移を観察し、2008年から本格化したバブル後の崩壊期を経て健全な水準に戻るまでの期間を見てきました。

前提の話に戻りますが、本シリーズの最初に

「アメリカ不動産価格は原則上昇基調」

ということについてお伝えしました。

その理由は需要と供給のバランスであり、事実、たった今もアメリカでは住の需要に対して供給が追い付かない事実があります。

そこにきて物価高の昨今ではあらゆる資材も高止まりしている傾向にあり、ひと昔前の価格には早々に戻りそうにもありません。

結果として、

「買いたいけれども買えない」

「様子を見ながら、今は賃貸物件のままでいくしかない」

そんな風に考える世帯が多く、賃貸需要は続くという意味では、不動産投資家にとってはありがたい状況が続いていることになります。

すなわち、アメリカ不動産市場では人口増加も手伝って、住に対する需要が増え続けているけれども供給が伴わない状況なのです。

そうすると、少し視点を変えて需要がなくなった場合はどうなのでしょうか？

完全に需要が失われるというのは非現実的だとして、シナリオとして

「需要と供給のバランスが一致して、不動産価格が一定になった」

という場合を考えてみましょう。

需要に応える供給があり、その需要と供給の数がほぼ一致して価格の変動にはほとんど影響しない状態になったとしたら。

この時は文字通り不動産価格に変化がなくなるかと言えば、そんなことはないと思います。

需要と供給のバランスが取れて価格変動への影響がほとんどなかったとしても、それでも価格は別の力学で上昇を続けるはずです。

その別の力学とはなんでしょうか。

答えはほどんどの人々が予想できるとおり、「米国はインフレ基調の国」だからです。

FRB（連邦準備制度理事会）はインフレの推移を2%強を目標にしている為、あらゆる政策が適切な物価上昇を伴うように誘導されていきます。

そして不動産という有形固定資産の場合、その価格は間接的に物価指数に影響を受けているのです。

とどのつまり米国にとってのインフレとはお金の価値が減少していく姿であり、ということは

「不動産高ドル安」

の関係が基本になっていることになります。

この関係を再び強烈な不動産高に押し上げたのか、2020年初頭からのパンデミックでした。

その価格の推移と、先の見立てについて見ていきましょう。

パンデミック期間と価格の戻り

まずは再び全体像を見て、パンデミックの時期を捉えてみましょう。

このように全体を見ると、2020年初頭からのパンデミック期においていかに価格が急激に上昇していたかがよく分かります。

それこそ「たられば」の話になりますが、このグラフを見ると誰もが

「2020年までに購入しておけば良かった。。」

と思うはずです。

確かに2020年までに購入して2022年で売却しておけば、その地域市場でそれなりのキャピタルゲインを得ることが出来たはずです。

私(佐藤)自身は一軒だけに期待するキャピタルゲインはほとんど旨味がないと考えていますが、それでも一時的にでも数万ドル単位を手にすることが出来たとすれば、夢のある話ではないでしょうか。

そしてここまでで、私たちは先をある程度見立てることが出来ます。

昨日見た、不動産バブルの時期にはバブル前の健全な推移に戻るまでに12年の歳月を要したことが分かりました。

年数だけで見ると、おおよそ

不動産ブームで価格が伸びる：5年間

暴落で価格が下がる：3年間

大底から元の水準に戻る：2年間

という期間です。

そして今回のパンデミック期の前後のグラフがこちら。

大底の2012年から現在までの推移を表すクローズアップですが、2020年以降が如何に急激に価格が上昇してきたかが分かります。

そしてたった今の時期は価格が戻り始めているわけです。

そこでこの先を見立てるのであれば、力学的に考えるとここから先のアメリカ不動産価格は

① 価格調整期間が続き、価格は落ち続ける

② その価格調整は行き過ぎ、力学が反対に振れ始める

③ 価格が上がり始め、健全な水準に戻る

というパターンを辿ることが予想できます。

• 増え続ける需要
• インフレ基調

といった大きな上向きの力学に影響を受け続ける前提が失われない限り、アメリカ不動産価格は例えて言うなれば、

「水位が上昇し続ける水面上に浮かぶピンポン玉」

のようなものです。

価格調整で下に引っ張られたとしても、浮力（需要とインフレ）が働く以上は、再び浮かび上がってくるのは時間の問題ということになります。

そうするとここから先を見立てる時に、過去の推移の延長を見ることである程度、着地点にあたりをつけることが出来るのではないでしょうか。

ここから、前回の不動産バブル前後の時期を参考にして、今から先のアメリカ不動産価格の推移を見立ててみましょう。

明日に続けます。