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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産市場の価格変動
地域市場の変動
の双方から見ています。
改めて、昨日は
前月比で価格が伸びている市場
| 市場（英名） | 市場（日名） | 前月比 |
| Columbus, Ohio | オハイオ州コロンバス | 1.08% |
| Dayton, Ohio | オハイオ州デイトン | 1.04% |
| Hartford, Connecticut | コネチカット州ハートフォード | 1.04% |
| Worcester, Massachusetts | マサチューセッツ州ウースター | 1.04% |
| Youngstown, Ohio | オハイオ州ヤングスタウン | 0.98% |
| Cleveland, Ohio | オハイオ州クリーブランド | 0.96% |
| Cincinnati, Ohio | オハイオ州シンシナティ | 0.91% |
| Akron, Ohio | オハイオ州アクロン | 0.91% |
| Wichita, Kansas | カンザス州ウィチタ | 0.90% |
| Toledo, Ohio | オハイオ州トレド | 0.88% |
これらの都市に注目し、価格が落ち着いている都市の上位として並べてみました。
ちなみにこの数字はあくまでも前月比のものであり、さほど当てにできる数字ではないことは前提に考えておきましょう。
不動産資産は本質的に流動性は低く、価格の変化のスピードは速くはありませんが、それでも価格そのものは短期間でも高下していきます。
バブル崩壊やパンデミック等の甚大な影響を与える出来事がなかったとしても、基本的には小さな波を打ちながら進んでいくのです。
そこで振れ幅を見るには前月比では心もとなく、少なくとも確かな感触を得る意味では前年比の1年単位で見る必要があります。
その意味でも上記の推移はあくまでも参考にしておきましょう。
そして結論を述べると、
「その時の不動産価格の傾向を調べてトレンドを探る」
このことは実に大切な点ですが、私(佐藤)が本当に大切だろうと考えるのは
「長期的に見た時に、その市場が成長しているのか（どれくらい成長していきそうか）」
です。
例えば、モノポリーというボードゲームがあるかと思います。
日本版のモノポリーでは特定の都市や地域にちなんだバージョンもあり、たとえば
東京版
大阪版
などがあり、各地の名所や観光地ですらゲームボード上の資産として登場し、不動産開発を進めていくことになります。
アメリカという国では今でもこのあたりの不動産開発が全米各地で行われており、
人口が引き続き集まり続けている発展途上の地域
人口はほぼ横ばいで成熟した地域した地域
人口は減少傾向にあり市場が縮小していくと予想される地域
と、様々な傾向が確認できます。
そして不動産投資を志す者が注目するべきはどの地域かと言えば、語るまでもなく一番目の発展途上の地域です。
目先の変化に振り回されない
経済サイクルは恒久的に続くものであり、人々が日々の営みを止めない限り、そのサイクルは続いていきます。
特に適切なインフレを保たんとする国では
経済が伸び続けて、決して落ちることはない
経済が落ち続けて、全く元に戻らない
ということはほぼあり得ず、確実にサイクルを繰り返すのです。
それは今回のような異常値が出る場合も同じであり、
「今回のインフレはこのまま高まり続ける！」
と力説したところで説得力はゼロ
そうすると、不動産投資で場所を選ぶ時は
「今、価格が上昇中！」
「ここは価格が下がっているからやめた方がいい」
ではなく、そもそもの市場のポテンシャルを見抜いておく必要があります。
そして最も分かり易い、今後も伸び続ける可能性が極めて高い市場を見抜く要素が
「人口の増減」
なのです。
そこで前月比で人口が増えているという
Columbus, Ohio（オハイオ州コロンバス）
Dayton, Ohio（オハイオ州デイトン）
Hartford, Connecticut（コネチカット州ハートフォード）
Worcester, Massachusetts（マサチューセッツ州ウースター）
Youngstown, Ohio（オハイオ州ヤングスタウン）
Cleveland, Ohio（オハイオ州クリーブランド）
Cincinnati, Ohio（オハイオ州シンシナティ）
Akron, Ohio（オハイオ州アクロン）
Wichita, Kansas（カンザス州ウィチタ）
Toledo, Ohio（オハイオ州トレド）
これらの10都市の中で人口が増えている都市はというと、実は
Columbus, Ohio（オハイオ州コロンバス）
のみで、
この通り、オハイオ州コロンバスの人口はわずかながらも増加傾向にあります。
そこで今回ご紹介した前月比で上昇が確認できた10都市の中でもオハイオ州コロンバスにおいては詳細を調べて良さそうです。
特に今のような時期には自宅購入を控える人々も少なくなく、けれども当地では前月比ながら価格が上昇するのには理由があります。
それも人口増加が続いている街なのなら、なおさらです。
ただし、グラフを見てのとおり急激な人口増加が続いているのは2019年までで、その後は成長が鈍化しています。
それでも鈍化はすれど、人口そのものは2029年にも同様の伸びが続いていると予想されています。
そこでもしも当地の不動産価格がまだ低価格でくすぶっているとすれば、そこにはワンちゃんあるのかもしれません。
その視点で、オハイオ州コロンバスに注目してみましょう。
明日に続けます。
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