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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までに
Austin, Texas（テキサス州オースティン）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ）
の2つの州を見てきました。
本シリーズは最近の前月比で見た時に
- 価格が上昇している市場トップ10都市
- 価格が下落している市場トップ10都市
を比べた時に、
「価格が下落している市場の方が見込みがある」
と触れましたが、ここまででその理由がお分かりいただけたのではないでしょうか。
このあたりは株式投資も同じかもしれませんが、不動産投資もまた
「短期間の価格の変化に右往左往してはいけない」
ということになります。
株式と不動産の違いはその流動性の違いにありますが、株式投資においてはかのバフェット氏も
「急いで金持ちになろうとしてはいけない」
との言葉を残しています。
流動性が高い株式の世界でも、
「早く富をつくりたい」
とする大衆の気持ちとは真逆の原理が働く様子。
またこれ以上に私(佐藤)にとって興味を引くバフェット氏の言葉は
まずまずの企業を素晴らしい価格で買うよりも素晴らしい企業をまずまずの価格で買うほうが良い
というものです。
物件になぞらえるのであれば
まずまずの物件を素晴らしい価格で買うよりも素晴らしい物件をまずまずの価格で買うほうが良い
となるでしょうし、或いは
まずまずの市場で素晴らしい物件を買うよりも素晴らしい市場でまずまずの物件を買うほうが良い
とも言えそうです。
言うまでもなくバフェット氏もその時その時の小刻みな価格の変動にはほとんど気を払っていないでしょうし、それよりも長期的に発展し得るだろう企業価値を見抜いてチップをはることを重視しているのではないでしょうか。
この方針はそのまま不動産投資にも、というよりも流動性の低い不動産投資にこそ、その性質があてはまります。
株式投資をして長期的に見る必要があるのならば、不動産投資こそ、その本質から長期的に見る必要があって然るべきです。
そこで今回見た前月比で価格を落としている市場たちは、いずれも素晴らしいポテンシャルを秘めた市場達であることが分かりました。
要するにどんな優秀なスポーツ選手でも100選100勝はあり得ないでしょうし、どんなスポーツでどれだけ練習を積もうとも、練習の成果は確率を上げること以上でも以下でもありません。
その意味でも不動産投資においては致命傷を避けつつ、確率を上げていくことが必要になりますが、いかに素晴らしい物件でもその土壌（市場）が優秀でなければ意味がないのです。
優良な市場に足を入れておく
そこで今回はたまたま統計に出てきた
Austin, Texas（テキサス州オースティン）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ）
を挙げましたが、これら2都市にかぎらず、全米には優良な投資対象となり得る都市がいくらでもあります。
またどの都市は優良かは
- キャピタルゲイン市場
- キャッシュフロー市場
- ハイブリッド市場
によっても違いますし、はたまたその定義は不動産投資に対してどのような目的をもち、またどのような目標で進めていくのかによっても違いますから、必然的に応えは千差万別となるのです。
そこで私(佐藤)自身は常々全米を見ながら、その時その時に有利な市場に目を向けています。
同時にいざとなればすぐに動けるように、各地域紙市場にパートナーがいるのです。
今の時代は時間と距離の差を問題視する必要はなく、なろうと思えば世界中の誰とでもパートナーになれる時代です。
広いアメリカと言えども時間と距離は全く問題なく、各地の主要エージェント達といつでもコラボレーションが出来ることになります。
そこで自分の目的に合致する優良な市場を選んだ後に整えておきたいのが
現地エージェント
現地不動産管理会社
の2者です。
細かくいえば現地の
- タイトル会社
- 不動産弁護士
- 不動産鑑定士
- 物件調査専門家
- 害虫調査専門家
- 水道業者
- 電気業者
- 屋根業者
- リノベーション専門家
等、数多くの専門業者とつながる必要がありますが、一番最初は
現地エージェント
現地不動産管理会社
この2者とつながるだけで大丈夫です。
またこれら2者にしても、
- 1人のエージェント
- 1人のプロパティマネージャー（不動産管理会社）
のみならず、最低でも各地に
- 2人のエージェント
- 2人のプロパティマネージャー（不動産管理会社）
と繋がっておいた方がよいと思います。
日頃は最も気の合う
地元エージェント
地元プロパティマネージャー
と動け続けるのがよいと思いますが、お互いが利する為にパートナーシップを組む上では、いざ瞬発力をもって動かねばならないタイミングで先方が動けない場合もあるからです。
また何度も取引を共に繰り返してきたとしても、いつしかズレが出てきて
⇒ タイミングが合いにくくなった
⇒ 共通認識が持ちにくくなった
等の問題も出てくるかもしれません。
それが早急に動かねばならない案件の場合は困ることになりますから、万が一のためにも各市場では
- 2人のエージェント
- 2人のプロパティマネージャー（不動産管理会社）
と組んでおいた方がよいと思います。
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