Affordability（手頃な価格性）～ カリフォルニア市場

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Affordability（手頃な価格性）を軸に、カリフォルニア州市場を俯瞰しています。

アメリカ不動産価格の将来を占い指標は数多くありますが、Affordability（手頃な価格性）もまた非常に重要な指標です。

市場に物件が売りに出されてくる供給に対し、それを購入する需要は単刀直入には

「その物件を購入できるか否か」

です。

いくら良質な物件が抜群の立地に出されたところで、それを購入できるだけの資金力がなければ売買は成立しません。

その資金力とはまさに購入する個人・法人のお財布ですが、住宅市場においては購入者名義のほとんどは個人です。

そうすると大多数の場合、住宅物件市場の需要の源は物件購入意欲を除けば

「個人の資金力」

ということになります。

その資金力の大半は給与所得であり、その所を得たレベルにより物件購入の可否が決まることになります。

ちなみにアメリカの場合、約80%の世帯が

「給与が振り込まれないと、来月の生活が出来ない」

という状況にあります。

このことは低所得の世帯に限らず、高所得であっても相応に支出があるわけですから、例えば

「サンフランシスコで毎月$8,000の家賃を支払っている」

という場合、やはり当月のお給料が入らないと来月の家賃が支払えるか、危うい場合もあるわけです。

その意味でアメリカ不動産市場で言うところのAffordability（手頃な価格性）とは給与所得のレベルに大きく委ねられることになり、その所得に応じて物件が手ごろに購入出来る出来ないが決まることとなります。

そこで昨日からカリフォルニア州不動産協会によるAffordability（手頃な価格性）の統計を見ながら、キャピタルゲイン市場で起こっている現実に目を向けていますが、ここからもう少し深堀してみましょう。

本日も続けます。

手頃な価格性 - 統計上の指数

上の表は

2006年1月 ～ 2023年

のAffordability（手頃な価格性）の変化を表したグラフです。

話が前後しますが、Affordability（手頃な価格性）の指数を算出する公式は

Affordability Index = (Median Household Income) / (Median Home Price or Median Rent) x 100

で、

中間世帯収入 ÷ 中間物件価格

を100でかけたものが指数となります。

そこで上のグラフは60％まで指数がある中で、どの時期にどれくらいのAffordability（手頃な価格性）があったかを示していますが、昨日も見た通り2007年から指数が一気に上昇しています。

すなわちカリフォルニア州の物件価格が大きく下落した結果、多くの世帯にとって物件価格が手ごろなレベルに落ちてきたことにより、指数としては上昇しているわけです。

そして2012を大底としてその後はカリフォルニア州物件の価格が上昇してきましたから、それに伴った再びAffordability（手頃な価格性）は下がり、しばらくは一定だったものがパンデミックを期に価格の急上昇により更に指数がさがって今はほぼ20%台に落ち着いています。

けれども興味深いのは、2006年初頭から2007年初頭にかけての指数は今よりも低いことです。

すなわちこのことが示すのは

「不動産価格暴落直前の方が、今よりも物件価格の手ごろ感はなかった」

という事実であり、言い換えると

「現在の物件購入レベルは、不動産ブームのピーク時程は厳しくない」

ということになります。

Affordability（手頃な価格性）の最高実績と現在

今度は別の視点で、上のグラフは

Affordability（手頃な価格性）の最高実績

現在のAffordability（手頃な価格性）

です。

全米平均でいえば、Affordability（手頃な価格性）はなんと過去に71%を記録した時期があったようで、それに対して現在は40%となっています。

カリフォルニア州の場合はインランド・エンパイア地区において、意外にも全米平均の過去最高記録と同じ71%が実現していた時期がありました。

現在のインランド・エンパイア地区は24%であり、当地の物件がかなり高騰したことが伺えます。

そして現在のカリフォルニア州の中で最もAffordability（手頃な価格性）の指数が大きいのが

コンドミニアム / タウンハウス

であり、26%を記録しています。

このように見てみると、たった今のカリフォルニア州市場では一般的には物件購入はそれなりにハードルが高いことが分かります。

もっぱら、先に見たグラフのように不動産バブルのピークほどではありませんが、間違いなく手ごろ感としては低いのが今という時期です。

すなわち需要としては極めて低い時期にあり、この需要減がカリフォルニア州物件の高止まりを許していることになりそうです。

明日に続けます。