モーゲージ金利の変化から先を見立てる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

フェデラルファンド（ＦＦ）金利が５．００─５．２５％で据え置かれた事実を受け、今の時期を一つの転換点として注目しています。

パンデミック以降に量的緩和政策が行われた代償の一つとしてアメリカでは物価が大きく上昇。

そこに追い打ちをかけたのがロシアとウクライナ問題ですが、いずれにせよ急激なインフレを抑えるべく結構な急ピッチで政策金利を上げ続けてきた方針はここに一つの転換点を迎えました。

政策金利は間接的にアメリカ不動産市場にも大きく影響する為、決して他人事ではない話です。

現在のアメリカ経済に見られるインフレは緩やかになっていますが、それでもゆっくりとしたペースです。

複数の指標からは近い将来にアメリカ国内外の経済が著しく減速することが示唆されているものの、最新のデータでも雇用市場は依然として強靭な印象はあります。

このような混沌とした状況の中でFOMCは6月の会合で利上げを据え置いたことはあり得たシナリオですが、それでも7月以降の実際の打ち手は不確かです。

2023年末までに追加の利上げが2回行われると予想されていますが、もしも現在の利上げをピークとするべき場合は経済が急速に減速する可能性を高めることになります。

すでに厳しい状況にある銀行業界のことを考えると、現在の中期金利に織り込まれた追加の利上げの勢いは経済活動をさらに鈍化させる可能性が十分に考えられるのです。

そして住宅ローン金利は先月から概ね上昇し、これによりアメリカ全体としての住宅市場の活動ペースは鈍化しました。

昨今の物件購入者は金利に非常に敏感な為、住宅売買が鈍化するのは自然なことです。

けれども経済が減速してFedが適切に反応して利上げを見送ることで、ここから下半期には住宅ローン金利が下がると予想されます。

その意味で今回の据え置きは一つの転換点だったと思うのです。

そこで今のタイミングで、本項ではモーゲージ金利の変化をもって先の市場を見立ててみます。

データ引用元はMBA（Mortgage Bankers Association）です。

MBAモーゲージファイナンシャル予想

上のグラフはMBA（Mortgage Bankers Association）が発表している

過去のモーゲージ金利実績

現在のモーゲージ金利

将来のモーゲージ金利予想

を表すグラフです。

まずは金利そのものを見てみますが、

Interest Rates

の

30-Year Fixed Rate Mortgage

の部分が最も影響力のある数字です。

その下には

10-Year Treasury Yield

と、アメリカの10年国債の金利が記載されていますが、これはモーゲージ金利が米国国債10年をベンチマークとしているからです。

「米国国債10年が上がるとモーゲージ金利は上がる」

「米国国債10年が下がるとモーゲージ金利は下がる」

という具合に、米国国債10年の動きに合わせて、アメリカモーゲージ金利はそのまま動いてくることになります。

その上でグレーの部分に注目してみましょう。

このグレー部分には

2022年の実績

2023年第一四半期

の実績がそれぞれ記載されています。

金利が一気に引き上げられ始めたのは2022年3月であり、ちょうどその時からの様子が網羅されていることになります。

そこで

30-Year Fixed Rate Mortgage（30年モーゲージ固定金利）

の変化を見てみると、2022年第一四半期の3%台からその後は一気に上昇し、2022年第四四半期の6.6%がピークです。

そして本年2023年第一四半期は6.4%と少しさがり、本年末に向けては落ち着いてくる予想が立てられています。

ちなみにこの2023年の予想は過去記事でも触れていますが、

「2023年から落ち着いてくる」

とのMBA（Mortgage Bankers Association）の予想は概ね当たっていたと言えるのではないでしょうか。

2023年からは金利が落ち着き始めるとの当初の予想はこのあたりで政策金利の上昇を抑え始めるという見立てに基いたものであり、事実、そのように推移しているとみられます。

たった今はモーゲージ金利が多少上がった段階であり、それに伴って物権売買数も下がっていることは前述のとおりですが、本年末に向けてモーゲージ金利が落ち着いてくるとすれば購入者の心理的にも売買数は多少なりとも戻ってきそうです。

そして最も注目しておきたいのは来年、2024年以降の動きです。

MBA（Mortgage Bankers Association）の見立てではモーゲージ金利は本年末に5%にまで落ちた後、2024年を通してその金利は落ち着き続け、2024年末には4%台まで下がると予想しています。

もしもこの予想どおりに進むのであれば

「2024年には購入に前向きになる大衆心理が現れる可能性が高い」

ということになります。

言い換えると、現金購入者にとっては有利な購入が出来るのは少なくとも現在のサイクルでは本年が最後かもしれない、ということです。

明日に続けます。