アパートコンプレックスの失敗例に学ぶ ～ ④

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日まで、近年稀に見るアパートコンプレックス失敗の実例をご紹介しています。

一連の流れは

• シンジケート方式で投資家から資金を集める
• 一度は7000戸以上を所有
• ずさんな管理体制からヒューストン市場が現場を訪れるほどの事態に
• 3000戸以上が差し押さえられる
• 投資家にリターンどころか元金も返金できず

という、金額にして5億ドル以上が失われた話です。

たった今のアメリカ不動産市場ではマルチファミリー物件に対しる銀行の貸し渋りが始まっていますのでこのような多額の資金をシンジケート方式で集めても、銀行側の融資がおりることは厳しい時期です。

けれどもガジャベリ氏率いるアップルズウェイが資金を投じた時期は金利も低い次期。

その時は図らずも、最も低い金利で融資が引ける時期でした。

また予備知識としてシンジケーターについても触れておきますが、シンジケート方式で資金を集める場合、ガジャベリ氏のような素人が資金の集め方をゼロから学んで実行する必要はありません。

アメリカ不動産業界にはシンジケーターと呼ばれる資金集めの専門家が存在しており、シンジケーターは投資家から取得手数料をアパート購入価格の2％から5％程度で徴収するのです。

同時にシンジケーターが物件管理も行う場合、建物の総収入から2％から3％の管理手数料を取ることになります。

結果としてシンジケーターはその投資が失敗した場合でも利益を得ることが多く、ガジャベリ氏のような経験の浅い投資家を犠牲にして過剰なリスクを奨励する傾向があるものです。

事実、パンデミック（世界的大流行）の最中にシンジケーターの資金調達はかつてないほど容易になったのだとか。

例えばダラスを拠点としてシンジケーターと仕事をしてきたある不動産弁護士によると、パンデミックの最中に賃貸アパート購入の為にシンジケートを必要とする人々からの電話が殺到したのだそうです。

ただしこの不動産弁護士によると、電話をかけてくる多くの人々はソーシャル・メディア等の広告で不動産投資に興味を持ち、

自分が何をしようとしているのか

自分が何に巻き込まれるのか

をほとんど分かっていなかったといいます。

この辺りの本質的な問題は、かの2008年のアメリカ不動産大暴落の引き金となった人々の根本的な欲望が全く変わっていないことを証明しているのかもしれません。

本失敗例からの3つの学び

そこで今回の失敗からは大きく分けて3つ学びがあるように思います。

１．師は選ぶ必要がある

それがどんなことであれ、自分が知らないことを学ぶには独学よりも先行者に師事した方がよいことは明らかです。

けれども何をか学ぶよりも先に、誰からそれを学ぶのかがよほど重要だと思います。

「高額なセミナーやクラブは全てが偽物」

と断ずるつもりは毛頭ありませんし、不動産投資に限らず

① 普通は手を出せないような高額なセミナーに申し込む

② 確かな知識を学べ、意図的かつ閉鎖的な少数グループでディールを扱う

③ 多くの経済的成功者を輩出する（それでも通常は参加者の5%ほど）

このような事実はありますし、私(佐藤)も見聞きしたことがあります。

けれどもここは個人の信条にもよると思いますが、本物の知識を得る上では金額の多寡よりも以前に

「どんな人物が教えているのか」

の方がよほど大切です。

ラグジュアリーで派手な生活を見せつけて募集する集まりは、「類は友を呼ぶ」以上でも以下でもなく、その結果は推して知るべしです。

そんなグループに身を置くと自分自身が

「自分に必要なものはこれだ」

と勘違いしてしまうでしょうし、学んだ知識は健全な意図で活用される可能性は低いものだと思います。

２．にわか知識でステップを省いてはいけない

そしてここが大切ですが、どんなことを身に着けるにせよ適切なルールとステップはあるものです。

• 空手を習う
• お料理を習う
• 不動産投資を習う

これらは一見すべてが違えども、それぞれにおいて適切な過程があるはず。

不動産投資の場合、基本はあくまでも

「小さい物件から始める」

のが得策です。

小さい物件

規模の大きい物件

戸数の多い物件

これらに通じる方程式は全く同じですが、

規模が大きければ大きいほど、

戸数が多ければ多いほど、

その質量には確実に違いが出てきます。

ここでいう質量とは

対応事項の数 X 対応事項の複雑さ

であり、ガジャベリ氏がいきなり飛び込んだアパートコンプレックスなど素人にとってはそれこそ10年早いと言えると思います。

報道される内容を見るとガジャベリ氏の管理がいかにお粗末だったかがよく分かりますし、おそらくはアパートコンプレックス運用の主軸には

「自分と投資家のリターン」

のみがあったのではないでしょうか。

不動産投資を数字を取るためのツールとして見ていた、と言われても致し方ないように思うのです。

３．目的を心から理解する

そして先の「２」にも通じる話ですが、ここはおそらくアメリカ不動産のみに通じる話ではないはずですが、何かを学ぶときには

「そもそもの目的は何なのか？」

「自分が学ぶものは自分が目指すゴールにどのように貢献するのか？」

という目的をはっきりと理解することは基本中の基本と言えます。

大量のネズミが発生し、半ばゴミ屋敷と化したようはアパートコンプレックスには誰も暮らそうとは思わないでしょうし、不動産投資の本質は

テナントにとって安心かつ安全な住を提供する

その責任を果たした後に、事業種の利益がある（投資家のへの責任を果たせる）

という目的の理解と優先順位を確立しておかなくてはなりません。

たまに私(佐藤)もテナントを軽んじるオーナーを見ることがありますが、オーナーとしての利益はテナントがいてこそです。

そのテナントは安心して暮らせる住居に対して家賃を支払うわけですから、

テナントへの責任を果たす

投資家への責任を果たす

この一見矛盾する双方を同時に満足させていくことが、不動産投資の絶対条件なのです。