不動産の場合のエクイティ投資とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカでより安全にアメリカでより安全・安定・確実に不動産資産を活用する方法として

「エクイティ投資」

についてご紹介しました。

資産形成を進めていきたいと願うとき、それがどこの国であろうとも共通する資産形成の基本は

「価値を生み出す資産に投資すること」

これにつきます。

モノであれお金であれ、それらが吸い寄せられていく先は価値提供の源泉です。

価値提供の大元にこそモノやお金は吸い寄せられていくものであり、言い方を変えると、価値提供がそこにないのであれば普通に考えるとそこにモノやお金が惹きつけられることはありません。

労働に対する対価としての給与などこの典型例であり、仕事に従事する誰もが自分の

仕事に求められる能力

時間

の2つの掛け算で働き先に価値提供をする対価として、一定期間ごとに給与という形でお金、或いは福利厚生としての利益を受け取ることになります。

この場合の源泉は自分であり、

【求められる技能 X かけた時間】

の掛け算が価値提供となり、相応の報酬を得られることになります。

本質としてはこれと全く同じことで、資産形成を試みる時には

「世に価値提供をする資産」

に自己資金を投入していくことが最も効率よく資産形成を進めていけるわけです。

そして価値提供を実現する資産に自己資金を投じる場合、その投資先としては再三ご紹介している

上の3つのカテゴリーのうち、どれかを選ぶことになります。

これらのカテゴリーの中でどこを選ぶかは自分の好み次第ということになりますが、私(佐藤)自身が気に入っているのが自然界（第一領域）に直結している不動産資産そのものということになります。

言い換えると不動産資産は目に見えて形のある有形資産であり、このカテゴリーは現物であるだけに

「ペーパーを購入したら後は終わり。いつでも手を引ける」

というわけにはいきませんが、その代わりに自然界に密接に関わる不動産資産は現物の資産としてどっしりと構え、スピード感はなくとも非常に安定感があるのです。

そこでアメリカで資産形成を進めていく上では少なくとも分散投資を検討する場合、そのポートフォリオには不動産資産を組み込むことをお薦めしています。

ポジショントーク以前に上の3つの領域が示すとおり、またその現物が複数のリターンを生み出してくれる上でも不動産資産は非常に有効なのです。

保守的に見ても年間に10～15%のリターンが期待できるとすれば、ポートフォリオに組み込まない理由はないように思うのです。

エクイティ投資という意味

とはいえ、簡単にアメリカ不動産投資とはいっても

「そこまでの資金は用意できない」

「オーナーとして管理していく自信がない」

「けれどもアメリカ不動産系に投資はしたい」

という人は数多くいます。

「ではREITでよいのでは？」

という意見もありますが、REITの場合は物件を運用するマネージャーへの手数料が高く、望むようなリターンは期待できないものです。

そこで比較的低い資金でアメリカ不動産投資系に資金を投じる方法として「エクイティ投資」に言及していますが、ここでいうエクイティを理解する上で大まかに3つの定義を見てみましょう。

企業の資本構成としてのエクイティ

企業のバランスシート（財務諸表）に出てくる

Asset(アセット、資産) = Liability(ライアビリティ、負債) + Equity(エクイティ、資本)

の関係では、エクイティは資産と負債の差分を指します。

企業の資産が負債を超える部分はその企業の所有者や株主に帰属するもので、これがエクイティの一つの定義となります。

このエクイティが負の値になる場合、それは企業が財政的に困難であることを示しており、破産の可能性が高いことになります。

株式投資としてのエクイティ

バランスシートとは別に、株式投資の世界で言えば一般的にエクイティは企業の株式を指すことが多くあります。

株式は企業の所有権を示しており、株主はエクイティを通じて企業の利益と成長を共有するわけです。

そこで株式投資で言うエクイティ投資とは株式を購入することで、企業の成長と利益に賭ける投資方法です。

不動産投資としてのエクイティ

そして不動産投資におけるエクイティとは前でのバランスシートを置き換えるとよく分かりますが、

Asset(アセット、資産) = Liability(ライアビリティ、負債) + Equity(エクイティ、資本)

これがそのまま

不動産資産 = 借り入れ総額 + 資本（エクイティ）

であり、 資本（エクイティ）だけを言い換えると

不動産資産 = 借り入れ総額 + 頭金

と言え、かつすなわちエクイティ単体では

資本（エクイティ）= 不動産資産 - 借り入れ総額

となります。

平たく言えば、

「物件の開発にあたる頭金に出資し、エクイティの一部を所有する投資」

これが不動産の場合のエクイティ投資です。

単純に物件購入だけで考えれば頭金以外は銀行等の金融機関から借り入れるものであり、すなわちそのプロジェクトに対して権利を持つのはエクティを所有する人たちということになります。

もしも自分一人で頭金を出しているのであればエクイティに対する権利は100%であり、10人が平等にエクイティに対して出資しているのであれば自分の所有割合は10%となるわけです。

そこで不動産投資の場合のエクイティの概念を踏まえた上で、今度はエクイティの所有に対する一般的な概念を見ていきましょう。

明日に続けます。