その数字は本当だろうか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産版のエクイティ投資について、実際のプロジェクション・オーバービューを見ながらお伝えしています。

デューデリジェンスの方法は自分の投資目的に応じて千差万別になろうかと思いますが、アメリカ不動産のエクイティ投資ではお薦めする手順は

１．立地は文句なしか？

２．数字は自分の期待値を越えているか？

３．物件は問題ないか？

です。

この点はエクイティ投資に限る話ではなく、およそ不動産投資で成功する秘訣の一つは

• 臆病に動いてリスクを極小化する
• 精査する案件数を最大化する

という対局姿勢の双方を兼ね備えることだと思います。

投資事業には常にリスクがつきものであり、その中で成功率を高めていくには

「臆病な姿勢で果敢に攻め続ける」

ことが吉と出るのではないでしょうか。

そこで精査案軒数を最大化する為には

「案件を次から次に見ていく」

という姿勢、言い換えると

「（バットを振るかは分からないけれども）バッターボックスに立ちまくる」

という気負いです。

ということは必然的に時間軸も大きく影響してきますから、限られた時間の中で進めるには

⇒ 立地がよければ数字を調べ

⇒ 数字が自分の基準値を満たせば物件を調べる

という手順が最も無駄が発生しにくいと思うのです。

そして昨日までは数字の精査として4つの因数

• キャッシュフロー利回り率（Cash on Cash Return）：9.89%
• 投資利回り率（Return on Investment）：6.08%
• 内部収益率（IRR: Internal Rate of Return）：21.18%（投資家への純利益）
• エクイティ・マルチプル（Equity Multiple）：1.90倍

を見ていきました。

これは実際に2023年夏に出資の受付が開始されたエクイティ投資案件ですが、数字だけを見ると十分なリターンのように思えます。

これらの数字が自分の投資リターンに対する基準値を超えているという場合は三つ目のステップ「物件は問題ないか？」に入りたいところですが、ここでもう一歩踏み込んで考えてみる必要があります。

それは、

「それは本当だろうか？」

という疑問符の考察です。

この数字は本当だろうか？

投資案件に対するデューデリジェンスの目的はその投資を実行するか否かを決定できるだけの情報を集め、同時のその情報の真偽を精査することです。

昨日までに見てきた

プロジェクション・オーバービュー （日本語訳）

計画プロジェクト	12階建ての中層賃貸アパートコミュニティ
ユニット数	259ユニット
ユニットの計画	スタジオ、1ベッド/1バス、2ベッド/2バス、3ベッド/2バス
居住エリア	233,569平方フィート
商業エリア	地上1階の小売りスペース：29,535平方フィート + 専用オフィス：1,584平方フィート
敷地面積	77,950平方フィート（1.78エーカー）
平均ユニットサイズ	902平方フィート
設備・施設	屋上のプール、クラブルーム、ジム、公園、オフィス、子供用ルーム
駐車場	3階建てのカバード駐車場（駐車スペース数：302）
平均賃料率（1平方フィートあたり）	月額賃料：3,941ドル（1平方フィートあたり：4.37ドル）
総開発費用	総開発費：$181ミリオン（出資：$72.2ミリオン + 借入：$108.3ミリオン）
投資期間	投資期間：3.5年
安定したキャッシュフローおよび現金	安定したキャッシュフロー利回り率：9.89%
安定した投資利回り率（コストに対する）	安定した投資利回り率（コストに対する）：6.08%
投資家の内部収益率（IRR）	投資家の内部収益率（IRR）：21.18%（投資家への純利益）
エクイティ・マルチプル	エクイティ・マルチプル：1.90倍

これらは実際の情報と数字ですが、デューデリジェンス2番目の手順

２．数字は自分の期待値を越えているか？

このステップの中で十分なリターンを見せているように思えます。

けれどもエクイティ投資で把握しておきたいのは、その開発案件が

a … 未だ始まっていない

b … 開発が行われてる最中

のどちらであるかです。

開発プロジェクトの完了後に募集される案件はほぼ考えられず、あるのはaもしくはbのいずれかということになります。

そしてその開発案件がaとbのいずれであれ、共通することは

「プロジェクション・オーバービューの数字は見込みに過ぎない」

ということです。

プロジェクション・オーバービューを作成するのは当然ながら開発案件の発起人であるゼネラル・パートナー達ですが、彼らにとっても上のプロジェクション・オーバービューの数字はまた見込みに過ぎないものです。

そこで真っ当な開発案件であればゼネラル・パートナー達もしっかりと儲けを出すように数字を出しているはずですが、そこに出てくる数字が正しいことはそうはありません。

甚だ現実とは乖離している理由もありませんが、それなりにサバを読んでいることは考えられます。

このように真偽を確かめることもデューデリジェンスの一つであり、出される数字情報に信頼性があるかを調べることは必須となります。

そして数字の真偽を査定する上で必要になる情報が

Comps（Comparable Sale、コンプス）

と呼ばれるものです。

実際にはアメリカ不動産でいうComps（コンプス）は

⇒ 市場に出ている近所の売却物件価格と比較するとき

⇒ 最近売却が完了した近所の物件と比較するとき

⇒ 賃貸市場に出ている近所の賃貸物件の家賃

等、比較的案件となる物件に近い場所で類似する条件の物件が

• いくらで売却されているか
• いくらで賃貸に出されているか

と比較することで、対象案件の数字が現実的か否かを調べることが出来るのです。

この部分について、もう少し深堀してみましょう。

明日に続けます。