こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産のエクイティ投資におけるデューデリジェンスの手順として、数字の精査方法に言及しています。
プロジェクション・オーバービュー上の数字は良好なことが分かりましたが、問題はそこにある数字は「見込みに過ぎない」ということです。
開発案件の発起人であるゼネラル・パートナー達も自分たちが出資する上ではまるでデタラメな数字を見せることはなかったとしても、
「少しでも資金が集まりやすいように、ちょっと数字をよく見せておこう」
ということはあるかもしれません。
プロジェクション・オーバービューを始めとする投資案件の資料には必ず
「この数字はあくまでも参考用の予想値に過ぎません」
「この数字の通りに推移しない場合があります」
「投資結果が本プロジェクションの通りにならなかったとしても、全ては自己責任となります」
等の免責が記載されています。
今回の実例では
- キャッシュフロー利回り率（Cash on Cash Return）：9.89%
- 投資利回り率（Return on Investment）：6.08%
- 内部収益率（IRR: Internal Rate of Return）：21.18%（投資家への純利益）
- エクイティ・マルチプル（Equity Multiple）：1.90倍
という数字が本当なのかを見ていく必要があり、その為に必要な手順がComps（Comparable Sale、コンプス）を使うことです。
Comps（コンプス）はいわゆる近隣の物件の実績と比較することで数字の信頼性を判断する行為ですが、真っ当なエクイティ投資案件であればComps（コンプス）用の資料は添付されていると思います。
今回使用している実際の投資案件資料から、Comps（コンプス）の部分に訳をつけて並べてみます。
Comps（コンプス）
| 物件名 | Gio Midtown | Sentral Wynwood | The Dorsey | Wynd 27 & 28 | Eve at the District | Bezel | Solitair Brickell | Sofia Coral | 平均 | 本物件 |
| 築年 | 2020 | 2020 | 2022 | 2023 | 2016 | 2021 | 2018 | 2017 | 2020 | 2025 |
| クラス | A | A | A | A | A | A | A | A | A | A |
| 平均ユニットサイズ | 890 SF | 747 SF | 758 SF | 642 SF | 857 SF | 850 SF | 819 SF | 995 SF | 656 SF | 902 |
| 案件からの距離 | 0.3 Miles | 0.3 Miles | 0.4 Miles | 0.4 Miles | 0.7 Miles | 1.8 Miles | 2.8 Miles | 8.8 Miles | 1.6 mi |
スタジオ
| 物件名 | Gio Midtown | Sentral Wynwood | The Dorsey | Wynd 27 & 28 | Eve at the District | Bezel | Solitair Brickell | Sofia Coral | 平均 | 本物件 |
| ユニット単価 | $2,769 | $3,091 | $2,575 | $2,650 | - | $2,438 | $2,563 | $2,643 | $1,873 | $2,850 |
| 面積 | 544 SF | 631 SF | 532 SF | 540 SF | - | 568 SF | 494 SF | 399 SF | 371 SF | 549 SF |
| 1SFあたりの単価 | $5.09/SF | $4.90/SF | $4.84/ SF | $4.91/SF | - | $4.29/SF | $5.19/ SF | $6.62/SF | $3.58/SF | $5.19/ SF |
1ベッドルーム
| 物件名 | Gio Midtown | Sentral Wynwood | The Dorsey | Wynd 27 & 28 | Eve at the District | Bezel | Solitair Brickell | Sofia Coral | 平均 | 本物件 |
| ユニットあたりの単価 | $3,736 | $3,059 | $2,841 | $2,900 | $3,185 | $3,700 | $3,854 | $3,374 | $2,665 | $3,675 |
| 面積 | 774 SF | 644 SF | 656 SF | 634 SF | 742 SF | 796 SF | 764 SF | 792 SF | 580 SF | 779 SF |
| 1SFあたりの単価 | $4.83/SF | $4.75/SF | $4.33/SF | $4.57/SF | $4.29/SF | $4.65/SF | $5.04/SF | $4.26/SF | $3.67/SF | $4.72/SF |
2ベッドルーム
| 物件名 | Gio Midtown | Sentral Wynwood | The Dorsey | Wynd 27 & 28 | Eve at the District | Bezel | Solitair Brickell | Sofia Coral | 平均 | 本物件 |
| ユニットあたりの単価 | $4,812 | $4,282 | $4,310 | $4,150 | $4,435 | $5,162 | $4,734 | $5,865 | $3,775 | $4,600 |
| 面積 | 1,127 SF | 907SF | 1,018SF | 901SF | 1,061SF | 1,042 SF | 1,038SF | 1,161SF | 825 SF | 1,157 SF |
| 1SFあたりの単価 | $4.27/SF | $4.75 / SF | $4.23/ SF | $4.61/ SF | $4.18/ SF | $4.95/ SF | $4.56/SF | $5.05/ SF | $3.66/ SF | $3.98/ SF |
3ベッドルーム
| 物件名 | Gio Midtown | Sentral Wynwood | The Dorsey | Wynd 27 & 28 | Eve at the District | Bezel | Solitair Brickell | Sofia Coral | 平均 | 本物件 |
| ユニットあたりの単価 | $6,635 | $5,741 | $5,499 | - | $5,000 | $11,304 | $4,996 | $6,315 | $4,549 | $6,600 |
| 面積 | 1,711 SF | 1,382 SF | 1,335 SF | - | 1,779 SF | 1,808 SF | 1,533 SF | 1,543 SF | 1,109 SF | 1,868 SF |
| 1SFあたりの単価 | $3.88/ SF | $4.15/ SF | $4.12/ SF | - | $2.81/ SF | $6.25/SF | $3.26/ SF | $4.09/SF | $2.86/SF | $3.53/SF |
この開発案件はスタジオから3ベッドルームまで部屋の種類があり、それぞれの面積や家賃は近所の類似物件の数字が使われています。
すなわちここまでに見たプロジェクション・オーバービューの数字は上記のComps（コンプス）を元に計算がなされ、
キャッシュフロー利回り率（Cash on Cash Return）：9.89%
投資利回り率（Return on Investment）：6.08%
内部収益率（IRR: Internal Rate of Return）：21.18%（投資家への純利益）
エクイティ・マルチプル（Equity Multiple）：1.90倍
という数字がそれぞれ出されていることになります。
そして上記の数字を参考に、ここからどのように利回りが計算されたのかを問い合わせていくのです。
またここで更に石橋を叩き、
「このComps（コンプス）の数字は本当なのか？」
と更に疑ってみることが大切です。
それは何も
「ゼネラル・パートナー達は騙そうとしているのではないか」
と疑う意味でもなく、甚だ数字が現実のものから乖離していないかを調べるのです。
そこで案件資料に頼るのみならず、数字を精査する際は自分でも近所の類似物件の数字を拾って調べてみる、という手順が大切になります。
エクイティ投資におけるデューデリジェンスについて、明日に続けます。
