Comps（コンプス）を見る

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産のエクイティ投資におけるデューデリジェンスの手順として、数字の精査方法に言及しています。

プロジェクション・オーバービュー上の数字は良好なことが分かりましたが、問題はそこにある数字は「見込みに過ぎない」ということです。

開発案件の発起人であるゼネラル・パートナー達も自分たちが出資する上ではまるでデタラメな数字を見せることはなかったとしても、

「少しでも資金が集まりやすいように、ちょっと数字をよく見せておこう」

ということはあるかもしれません。

プロジェクション・オーバービューを始めとする投資案件の資料には必ず

「この数字はあくまでも参考用の予想値に過ぎません」

「この数字の通りに推移しない場合があります」

「投資結果が本プロジェクションの通りにならなかったとしても、全ては自己責任となります」

等の免責が記載されています。

今回の実例では

• キャッシュフロー利回り率（Cash on Cash Return）：9.89%
• 投資利回り率（Return on Investment）：6.08%
• 内部収益率（IRR: Internal Rate of Return）：21.18%（投資家への純利益）
• エクイティ・マルチプル（Equity Multiple）：1.90倍

という数字が本当なのかを見ていく必要があり、その為に必要な手順がComps（Comparable Sale、コンプス）を使うことです。

Comps（コンプス）はいわゆる近隣の物件の実績と比較することで数字の信頼性を判断する行為ですが、真っ当なエクイティ投資案件であればComps（コンプス）用の資料は添付されていると思います。

今回使用している実際の投資案件資料から、Comps（コンプス）の部分に訳をつけて並べてみます。

Comps（コンプス）

物件名	Gio Midtown	Sentral Wynwood	The Dorsey	Wynd 27 & 28	Eve at the District	Bezel	Solitair Brickell	Sofia Coral	平均	本物件
築年	2020	2020	2022	2023	2016	2021	2018	2017	2020	2025
クラス	A	A	A	A	A	A	A	A	A	A
平均ユニットサイズ	890 SF	747 SF	758 SF	642 SF	857 SF	850 SF	819 SF	995 SF	656 SF	902
案件からの距離	0.3 Miles	0.3 Miles	0.4 Miles	0.4 Miles	0.7 Miles	1.8 Miles	2.8 Miles	8.8 Miles	1.6 mi

スタジオ

物件名	Gio Midtown	Sentral Wynwood	The Dorsey	Wynd 27 & 28	Eve at the District	Bezel	Solitair Brickell	Sofia Coral	平均	本物件
ユニット単価	$2,769	$3,091	$2,575	$2,650	-	$2,438	$2,563	$2,643	$1,873	$2,850
面積	544 SF	631 SF	532 SF	540 SF	-	568 SF	494 SF	399 SF	371 SF	549 SF
1SFあたりの単価	$5.09/SF	$4.90/SF	$4.84/ SF	$4.91/SF	-	$4.29/SF	$5.19/ SF	$6.62/SF	$3.58/SF	$5.19/ SF

1ベッドルーム

物件名	Gio Midtown	Sentral Wynwood	The Dorsey	Wynd 27 & 28	Eve at the District	Bezel	Solitair Brickell	Sofia Coral	平均	本物件
ユニットあたりの単価	$3,736	$3,059	$2,841	$2,900	$3,185	$3,700	$3,854	$3,374	$2,665	$3,675
面積	774 SF	644 SF	656 SF	634 SF	742 SF	796 SF	764 SF	792 SF	580  SF	779 SF
1SFあたりの単価	$4.83/SF	$4.75/SF	$4.33/SF	$4.57/SF	$4.29/SF	$4.65/SF	$5.04/SF	$4.26/SF	$3.67/SF	$4.72/SF

2ベッドルーム

物件名	Gio Midtown	Sentral Wynwood	The Dorsey	Wynd 27 & 28	Eve at the District	Bezel	Solitair Brickell	Sofia Coral	平均	本物件
ユニットあたりの単価	$4,812	$4,282	$4,310	$4,150	$4,435	$5,162	$4,734	$5,865	$3,775	$4,600
面積	1,127 SF	907SF	1,018SF	901SF	1,061SF	1,042 SF	1,038SF	1,161SF	825 SF	1,157 SF
1SFあたりの単価	$4.27/SF	$4.75 / SF	$4.23/ SF	$4.61/ SF	$4.18/ SF	$4.95/ SF	$4.56/SF	$5.05/ SF	$3.66/ SF	$3.98/ SF

3ベッドルーム

物件名	Gio Midtown	Sentral Wynwood	The Dorsey	Wynd 27 & 28	Eve at the District	Bezel	Solitair Brickell	Sofia Coral	平均	本物件
ユニットあたりの単価	$6,635	$5,741	$5,499	-	$5,000	$11,304	$4,996	$6,315	$4,549	$6,600
面積	1,711 SF	1,382 SF	1,335 SF	-	1,779 SF	1,808 SF	1,533 SF	1,543 SF	1,109 SF	1,868 SF
1SFあたりの単価	$3.88/ SF	$4.15/ SF	$4.12/ SF	-	$2.81/ SF	$6.25/SF	$3.26/ SF	$4.09/SF	$2.86/SF	$3.53/SF

この開発案件はスタジオから3ベッドルームまで部屋の種類があり、それぞれの面積や家賃は近所の類似物件の数字が使われています。

すなわちここまでに見たプロジェクション・オーバービューの数字は上記のComps（コンプス）を元に計算がなされ、

キャッシュフロー利回り率（Cash on Cash Return）：9.89%

投資利回り率（Return on Investment）：6.08%

内部収益率（IRR: Internal Rate of Return）：21.18%（投資家への純利益）

エクイティ・マルチプル（Equity Multiple）：1.90倍

という数字がそれぞれ出されていることになります。

そして上記の数字を参考に、ここからどのように利回りが計算されたのかを問い合わせていくのです。

またここで更に石橋を叩き、

「このComps（コンプス）の数字は本当なのか？」

と更に疑ってみることが大切です。

それは何も

「ゼネラル・パートナー達は騙そうとしているのではないか」

と疑う意味でもなく、甚だ数字が現実のものから乖離していないかを調べるのです。

そこで案件資料に頼るのみならず、数字を精査する際は自分でも近所の類似物件の数字を拾って調べてみる、という手順が大切になります。

エクイティ投資におけるデューデリジェンスについて、明日に続けます。